квартиры для перепродажи на каком счете

Квартиры для перепродажи на каком счете

Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с АО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.

Программа разработана совместно с АО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.

Организация (применяет общую систему налогообложения) приобрела апартаменты (нежилое помещение) для продажи. Продажа апартаментов не является основной деятельностью организации. Проведена предпродажная подготовка, апартаменты поставлены на счет 43.
В течение нескольких лет объект не продается. В целях скорейшей реализации организация планирует произвести комплектацию (мебель, техника, посуда, бытовая утварь, косметический ремонт) этого помещения.
Как правильно в бухгалтерском и налоговом учете можно отразить данные расходы? В какой момент времени?

Обоснование позиции:

Бухгалтерский учет

Налог на прибыль

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Вахромова Наталья

Ответ прошел контроль качества

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.

————————————————————————-
*(1) Методические указания по бухгалтерскому учету МПЗ утверждены приказом Минфина России от 28.12.2001 N 119н.

Источник

Покупка и продажа квартиры при УСН: что считать доходом?

Становится ли организация налогоплательщиком налога на имущество при приобретении квартиры? Разбираемся с экспертом службы Правового консалтинга ГАРАНТ, кандидатом экономических наук Дмитрием Игнатьевым.

Вопрос

Организация на УСН (доходы минус расходы) приобрела квартиру у частного лица для дальнейшей перепродажи (Красноярский край).

Будет ли стоимость продажи квартиры учитываться в качестве дохода организации? Включать ли в расходы при УСН стоимость приобретения квартиры (расчет безналичный)?

Становится ли организация налогоплательщиком налога на имущество при приобретении квартиры?

Ответ

В связи с продажей приобретенной квартиры организация в данном случае должна будет признать в налоговом учете доход от реализации (при получении оплаты от покупателя). Наряду с этим при выполнении установленных требований она сможет признать расход в виде стоимости приобретения проданной квартиры.

В 2020 году организация не признается налогоплательщиком налога на имущество в связи с приобретением квартиры. Однако соответствующий статус может возникнуть у нее в 2021 году.

Обоснование ответа

Если объектом налогообложения по налогу, уплачиваемому в связи с применением УСН (далее — Налог), являются доходы организации, уменьшенные на величину расходов, налоговая база определяется как денежное выражение доходов, уменьшенное на величину расходов (п. 2 ст. 346.18 НК РФ).

При определении объекта налогообложения по Налогу учитываются в том числе доходы от реализации товаров, то есть любого имущества, реализуемого либо предназначенного для реализации, определяемые в порядке, установленном ст. 249 НК РФ (п. 3 ст. 38, п. 1 ст. 248, п. 1 ст. 346.15 НК РФ). В свою очередь, реализацией товаров организацией для целей УСН признается передача на возмездной основе (в том числе обмен товарами) права собственности на них другому лицу (п. 1 ст. 39 НК РФ).

В целях главы 26.2 НК РФ датой получения доходов признается день поступления денежных средств на счета в банках и (или) в кассу, получения иного имущества (работ, услуг) и (или) имущественных прав, а также погашения задолженности (оплаты) налогоплательщику иным способом (кассовый метод) (п. 1 ст. 346.17 НК РФ, подробнее смотрите в Энциклопедии решений. Кассовый метод признания доходов при УСН).

Таким образом, в связи с продажей квартиры организация в рассматриваемой ситуации должна будет признать в налоговом учете доход от реализации по факту получения от покупателя денежных средств (или иного имущества) в ее оплату (или погашения задолженности иным способом).

При этом организация сможет учесть в составе расходов при формировании налоговой базы по Налогу удовлетворяющие требованиям п. 1 ст. 252 НК РФ расходы по оплате стоимости квартиры, приобретенной для дальнейшей продажи (пп. 23 п. 1, п. 2 ст. 346.16 НК РФ).

Для определения даты признания указанных расходов следует обратиться к п. 2 ст. 346.17 НК РФ, который устанавливает, что расходами налогоплательщика признаются затраты после их фактической оплаты. Оплатой товаров признается прекращение обязательства налогоплательщика — приобретателя товаров перед продавцом, которое непосредственно связано с поставкой этих товаров.

При этом расходы по оплате стоимости товаров, приобретенных для дальнейшей реализации, признаются с учетом особенности — по мере их реализации с использованием одного из следующих методов оценки покупных товаров:

Заметим, что возможность и порядок признания расходов на приобретение квартиры для последующей продажи не ставится НК РФ в зависимость от формы расчетов за нее (наличная или безналичная), а также от категории продавца (юридическое или физическое лицо).

Налог на имущество организаций

Согласно п. 2 ст. 346.11 НК РФ применение организациями УСН предусматривает их освобождение от обязанности по уплате налога на имущество организаций, за исключением налога, уплачиваемого в отношении объектов недвижимого имущества, налоговая база по которым определяется как их кадастровая стоимость в соответствии с НК РФ.

Налог на имущество организаций устанавливается НК РФ и законами субъектов РФ, вводится в действие в соответствии с НК РФ законами субъектов РФ и с момента введения в действие обязателен к уплате на территории соответствующего субъекта РФ (п. 1 ст. 372 НК РФ). При установлении налога законами субъектов РФ могут определяться, в частности, особенности определения налоговой базы отдельных объектов недвижимого имущества в соответствии с главой 30 НК РФ (п. 2 ст. 372 НК РФ).

Налогоплательщиками налога на имущество признаются организации, имеющие имущество, признаваемое объектом налогообложения в соответствии со ст. 374 НК РФ (п. 1 ст. 373 НК РФ).

На основании пп. 2 п. 1 ст. 374 НК РФ объектом налогообложения признается недвижимое имущество, находящееся на территории РФ и принадлежащее организациям, в частности, на праве собственности, в случае, если налоговая база в отношении такого имущества определяется в соответствии с п. 2 ст. 375 НК РФ (за некоторыми исключениями).

Пунктом 2 ст. 375 НК РФ предусмотрено, что налоговая база в отношении отдельных объектов недвижимого имущества определяется как их кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года налогового периода, с учетом особенностей, предусмотренных ст. 378.2 НК РФ.

Налоговая база как кадастровая стоимость имущества может определяться в том числе в отношении жилых помещений (в том числе и квартир — п. 1 ст. 11 НК РФ, ч. 1 ст. 16 Жилищного кодекса РФ), признаваемых объектом налогообложения, если это предусмотрено соответствующим региональным законом и кадастровая стоимость соответствующего жилого помещения определена (пп. 4 п. 1, п. 2, пп. 2.2 п. 12 ст. 378.2 НК РФ).

Как мы поняли, приобретенная организацией квартира находится на территории Красноярского края. Налог на имущество организаций на территории указанного субъекта РФ введен Законом Красноярского края от 08.11.2007 N 3-674 (далее — Закон N 3-674). Его действующая редакция не предусматривает налогообложения недвижимости исходя из кадастровой стоимости. Поэтому в текущем налоговом периоде (2020 году) организация не признается налогоплательщиком налога на имущество организаций.

Однако с 01.01.2021 Закон N 3-674 будет предусматривать налогообложение жилых помещений по кадастровой стоимости (смотрите ст. 1.1 указанного закона в будущей редакции). Соответственно, в случае, если организация не продаст приобретенную квартиру до начала 2021 года, в следующем налоговом периоде она будет признаваться налогоплательщиком налога на имущество в отношении квартиры, если ее кадастровая стоимость определена.

Вам надо по-другому работать с наличкой. Кого прижмут налоговики и банки? Забирайте запись, пожалуй, лучшего вебинара «Клерка»: «Как будут контролировать наличку по 115-ФЗ».

Только сегодня можно забрать запись со скидкой 60%. Программу вебинара смотрите здесь

Источник

Квартиры для перепродажи на каком счете

Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с АО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.

Программа разработана совместно с АО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.

Рекомендуем также ознакомиться с материалами:
— Энциклопедия решений. Оплата коммунальных услуг в период между передачей недвижимости покупателю и регистрацией перехода к покупателю права собственности на нее;
— Вопрос: Организация осуществила строительство нескольких домов (коттеджей) для продажи. Строительство и продажа коттеджей не являются основным видом деятельности. Строительство завершено, получены свидетельства о праве собственности, себестоимость коттеджей списана на счет 43 «Готовая продукция». В настоящее время коттеджи не реализованы, при этом организация несет расходы на их содержание (в частности оплата электроэнергии, газа). Как следует отражать расходы на содержание коттеджей в бухгалтерском и налоговом учете? Могут ли данные расходы в бухгалтерском учете отражаться на счете 97? В какой момент их следует принять в целях налогообложения прибыли? (ответ службы Правового консалтинга ГАРАНТ, сентябрь 2013 г.)
— Вопрос: Организация (применяет общую систему налогообложения) приобрела апартаменты (нежилое помещение) для продажи. Продажа апартаментов не является основной деятельностью организации. Проведена предпродажная подготовка, апартаменты поставлены на счет 43. В течение нескольких лет объект не продается. В целях реализации организация планирует произвести комплектацию (мебель, техника, посуда, бытовая утварь, косметический ремонт) этого помещения. Как правильно в бухгалтерском и налоговом учете можно отразить данные расходы? В какой момент времени? (ответ службы Правового консалтинга ГАРАНТ, ноябрь 2019 г.)
— Вопрос: Организация осуществляла функции заказчика-застройщика и при сдаче многоэтажного жилого дома оприходовала на счет 41 часть квартир, которые построены за счет собственных средств, а не за счет средств, привлеченных по договорам долевого участия в строительстве. Ежемесячно организации предъявляются коммунальные услуги управляющей компанией по вышеназванным квартирам. Как отразить в бухгалтерском и налоговом учете организации коммунальные услуги по квартирам, проданным и числящимся на счете 41 «Товары»? Можно ли включить их в расходы при исчислении налога на прибыль? (ответ службы Правового консалтинга ГАРАНТ, сентябрь 2016 г.)
— Вопрос: Организация приобретает квартиры для продажи своим сотрудникам. Учет этих квартир ведется на счете 41 «Товары». На какой счет относить расходы по электроэнергии и коммунальным платежам до момента продажи квартиры (сейчас относятся на счет 44)? Можно ли коммунальные платежи учесть в расходах, уменьшающих налоговую базу по налогу на прибыль? (ответ службы Правового консалтинга ГАРАНТ, октябрь 2010 г.)
— Вопрос: Организация построила жилой дом, дом введен в эксплуатацию, часть квартир, которая была профинансирована при осуществлении долевого строительства, передана инвесторам. Оставшаяся часть квартир, построенных за счет средств организации-застройщика, к учету пока не принята. На какой счет у организации-застройщика относятся квартиры, предназначенные для последующей реализации? (ответ службы Правового консалтинга ГАРАНТ, август 2012 г.)
— Вопрос: По договору генерального подряда организация выполняла работы по строительству гаражей. В счет выполненных работ ею были переданы гаражи на основании договора долевого участия в строительстве. В марте 2013 года заказчик передал гаражи по акту приема-передачи и представил счет-фактуру. Организация приняла гаражи к учету как товар для дальнейшей перепродажи, она учитывает их на счете 41. В настоящее время оформляются кадастровые паспорта для получения свидетельств о праве собственности. С января 2013 года организация несет расходы по содержанию этих гаражей. Как учитывать расходы по содержанию гаражей в бухгалтерском учете? (ответ службы Правового консалтинга ГАРАНТ, апрель 2013 г.)

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Ситдиков Ирек

Контроль качества ответа:
Рецензент службы Правового консалтинга ГАРАНТ
аудитор, член ассоциации «Содружество» Мельникова Елена

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.

© ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС», 2021. Система ГАРАНТ выпускается с 1990 года. Компания «Гарант» и ее партнеры являются участниками Российской ассоциации правовой информации ГАРАНТ.

Все права на материалы сайта ГАРАНТ.РУ принадлежат ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС». Полное или частичное воспроизведение материалов возможно только по письменному разрешению правообладателя. Правила использования портала.

Портал ГАРАНТ.РУ зарегистрирован в качестве сетевого издания Федеральной службой по надзору в сфере связи,
информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзором), Эл № ФС77-58365 от 18 июня 2014 года.

ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС», 119234, г. Москва, ул. Ленинские горы, д. 1, стр. 77, info@garant.ru.

8-800-200-88-88
(бесплатный междугородный звонок)

Редакция: +7 (495) 647-62-38 (доб. 3145), editor@garant.ru

Отдел рекламы: +7 (495) 647-62-38 (доб. 3136), adv@garant.ru. Реклама на портале. Медиакит

Если вы заметили опечатку в тексте,
выделите ее и нажмите Ctrl+Enter

Источник

Как компании продать недвижимость и отразить операцию в учете

Продажа недвижимости: разные правила начисления дохода в бухгалтерском и налоговом учете

При продаже здания или помещения продавцу необходимо отразить доход и исчислить с него налоги. Какие конкретно налоги, зависит от применяемой системы налогообложения. Если фирма применяет общую систему налогообложения, то при реализации возникает обязанность по исчислению двух налогов: НДС и налога на прибыль. Если объектом недвижимости выступает жилое здание или помещение, то здесь применяется льгота по НДС (пп. 22 п. 3 ст. 149 НК РФ).

Поскольку права собственности на любую недвижимость подлежат государственной регистрации, то при продаже почти всегда возникает временной промежуток между передачей объекта по акту и регистрацией права собственности на него. Данное обстоятельство приводит к возникновению временных разниц, которые, в свою очередь, ведут к появлению отложенного налогового актива (ОНА). Это связано с тем, что момент отражения выручки от реализации объекта недвижимости в бухгалтерском и в налоговом учете отличается.

В налоговом учете датой реализации недвижимого имущества признается дата передачи этого имущества по передаточному акту или иному документу о передаче недвижимого имущества (п. 3 ст. 271 НК РФ). В бухгалтерском учете для отражения выручки имеет значение переход права собственности от продавца к покупателю (пп. «г» п. 12 ПБУ 9/99 «Доходы организации»). Поэтому в бухучете доход от реализации показывается только в тот момент, когда право собственности зарегистрировано на нового собственника. Такое отличие и ведет к образованию временных разниц, а значит и к образованию отложенного налогового актива.

Что касается НДС, то здесь, так же как и в целях исчисления налога на прибыль, факт регистрации перехода права собственности значения не имеет. Важен только факт перехода объекта к покупателю по акту (п. 16 ст. 167 НК РФ). Именно в этот момент и необходимо включать в налоговую базу по НДС стоимость проданной недвижимости и, соответственно, оформлять на нее счет-фактуру.

Особый порядок по налогу на имущество

Недвижимость является объектом обложения налогом на имущество организаций (за редким исключением, когда объект относится к льготируемому имуществу). До какого момента проданная недвижимость будет формировать налоговую базу у продавца? До момента ее передачи по акту покупателю.

В бухучете именно в этот момент объект недвижимости и должен списываться с баланса, поскольку он уже не отвечает всем признакам основного средства, приведенным в п. 4 ПБУ 6/01 «Учет основных средств». Несмотря на то, что продавец фактически еще продолжает считаться собственником здания, платить по нему налог на имущество он уже не обязан. При этом в бухгалтерском учете для отражения выбывшего объекта основных средств до момента признания доходов и расходов от его выбытия может использоваться счет 45 «Товары отгруженные»/отдельный субсчет «Переданные объекты недвижимости» (письма Минфина РФ от 27.01.2012 № 07-02-18/01, от 22.03.2011 № 07-02-10/20).

Есть еще одна особенность, которая возникает только у тех компаний, у которых объект недвижимости располагался вне места нахождения организации и которые в связи с этим одновременно состояли на учете и в другой налоговой инспекции. Такие компании должны отчитываться по налогу на имущество в ИФНС по месту нахождения здания (такой порядок действует с 1 января 2019 года).

Учитывая, что налоговым периодом по налогу на имущество является календарный год, сдавать декларацию нужно по завершении года. Однако на тот момент организация уже будет снята с учета в налоговой инспекции по месту нахождения объекта, поскольку наверняка к тому времени новый собственник зарегистрирует свое право собственности и его автоматически поставят на учет в ИФНС по месту нахождения недвижимости, а прежнего собственника снимут с учета. Соответственно, налоговая инспекция, скорее всего, не примет декларацию от плательщика, который уже не числится у нее в качестве действующего налогоплательщика.

Как быть в этом случае? Решение есть. Пункт 1 статьи 45 НК РФ разрешает налогоплательщикам уплачивать налоги досрочно. Как это связано с представлением декларации? Очень просто: сумма налога, подлежащая уплате в бюджет, определяется по данным декларации. Соответственно, если налог разрешено уплачивать досрочно, то и декларацию также можно подавать досрочно. Прямо об этом, конечно, не сказано в Налоговом кодексе, однако есть письма, в которых содержится такой вывод (письмо ФНС России от 08.11.2016 № БС-4-21/21110). В нем говорится, что организация вправе представить в налоговую инспекцию декларацию по налогу на имущество в отношении проданного объекта недвижимого имущества в течение календарного года до общего срока ее представления.

Поэтому сразу после того, как компания передала покупателю по акту объект недвижимости, она может оформить декларацию и представить ее в ту налоговую инспекцию, в которой она еще состоит на учете по месту нахождения объекта.

А если момент уже упущен, то есть право собственности переоформлено и, соответственно, продавца недвижимости уже сняли с учета в налоговой инспекции? Ничего страшного. Чиновники поясняют, что в таком случае декларацию следует направить в налоговую инспекцию по месту нахождения организации (письма ФНС от 16.05.2019 № БС-4-21/9108, от 08.11.2016 № БС-4-21/21110). Хотя такой порядок не прописан в НК РФ, но по-другому здесь поступить не получится. При этом обратите внимание: авторы писем предупреждают, что при заполнении декларации необходимо указать в ней ОКТМО по месту нахождения выбывшего объекта недвижимого имущества. Таким образом, сам налог независимо ни от чего следует платить по месту выбывшего объекта недвижимости.

Коммунальные договоры не переоформлены

Часто бывает, что недвижимость уже передана покупателю и даже право собственности переоформлено, а договоры с ресурсоснабжающими организациями новый собственник так и не оформил на себя (т.е. по документам пользователем коммунальных услуг по-прежнему считается продавец здания). Чтобы продавцу не приходилось нести бремя затрат на коммунальные услуги, которыми он фактически не пользуется, обычно в договор на продажу недвижимости включается условие о компенсации покупателем этих затрат, пока тот не оформит коммунальные договоры на себя.

При этом очевидно, что стоимость коммунальных услуг, возмещаемых новым собственником, прежний собственник (продавец недвижимости) не сможет включить в расходы, учитываемые при налогообложении. Ведь он эти услуги не потребляет, их потребляет уже новый собственник, который и возмещает ему коммунальные расходы.

Здесь возникает вопрос: образует ли облагаемый доход эта сумма возмещения для продавца недвижимости?

Мы считаем, что нет. Однако у налоговиков на местах может быть и противоположное мнение. К сожалению, свежих разъяснений ведомств на эту тему нет. Есть только старое письмо УФНС по г. Москве от 21.05.2008 № 19-11/048675, в котором чиновники рассматривают ситуацию с взаимоотношениями абонента с субабонентом коммунальных услуг. Это, конечно, не совсем наш случай, но вывод, сделанный в данном письме, на наш взгляд, можно распространить и на рассматриваемую ситуацию. А вывод такой: плата, полученная в счет возмещения расходов, у ее получателя (абонента) не включается в облагаемый налогом на прибыль доход.

Ведь что является доходом в целях налогообложения? Доходы от реализации товаров (работ, услуг) и имущественных прав и внереализационные доходы. В нашей ситуации прежний собственник не реализует коммунальные услуги новому собственнику. Он всего лишь вынужден какое-то время оплачивать счета ресурсоснабжающих организаций. Перевыставление этих счетов новому собственнику не свидетельствует о реализации коммунальных услуг. Данный факт говорит лишь о перевыставлении затрат в целях их возмещения в условиях сложившихся обстоятельств.

А что с НДС? Ведь в счетах за коммунальные услуги наверняка учтена и сумма этого налога.

Здесь также есть риск, что налоговики на местах посчитают, что НДС, сидящий в возмещенной сумме, является налогом, который должен быть уплачен продавцом недвижимости. Мы считаем, что такой подход неверен. Аргументация такая же, как и по налогу на прибыль. Объектом налогообложения НДС признаются операции по реализации товаров (работ, услуг), а также передаче имущественных прав на территории РФ.

В данном случае, как мы уже отмечали ранее, факт оказания коммунальных услуг отсутствует. Это во-первых. А во-вторых, сумму возмещения нельзя приравнять к сумме, иначе связанной с оплатой реализованных товаров, которая в силу пп. 2 п. 1 ст. 162 НК РФ увеличивает налоговую базу по НДС. Ведь возмещаемая сумма не связана с оплатой реализованной недвижимости. За недвижимость была установлена своя плата, которую покупатель оплачивает отдельно.

Поэтому если во время проверки налоговая инспекция попытается доначислить налоги, то в защиту своей позиции следует сослаться на приведенные нами аргументы.

Является ли сделка по продаже здания контролируемой

По контролируемым сделкам организация должна ежегодно представлять в ИФНС соответствующее уведомление. Факт того, что предметом сделки является объект недвижимости, еще не дает основания признавать ее контролируемой. Для того, чтобы такая сделка (как, впрочем, и любая другая) стала признаваться контролируемой, необходимы определенные условия.

Так, например, если сделка совершена между российскими взаимозависимыми лицами, то она признается контролируемой (если иное не предусмотрено п. 3, 4, 6 ст. 105.14 НК РФ) при одновременном выполнении двух условий:

Например, если продавец, применяющий ОСНО, продает объект фирме, применяющей ЕСХН, и при этом сумма дохода по сделкам с данным контрагентом за календарный год превысила 1 млрд руб., то в таком случае сделка будет считаться контролируемой.

Если же объект продается иностранному лицу, то здесь действуют уже иные критерии. Суммовой порог по доходам в данном случае ниже – 60 млн руб. И при этом иностранный покупатель не обязательно должен считаться взаимозависимым лицом (в целях признания сделки контролируемой). Например, если он зарегистрирован в государстве, включенном в Перечень офшорных зон, утв. Приказом Минфина России от 13.11.2007 № 108н, то сделка с ним будет приравнена к сделке с взаимозависимым лицом. Соответственно, при превышении порога в 60 млн руб. сделка будет считаться контролируемой.

Таким образом, в большинстве своем сделки по продаже недвижимости не считаются контролируемыми.

Источник