какую ответственность несут временные жильцы за свои действия перед наймодателем
Статья 80 ЖК РФ. Временные жильцы
2. Срок проживания временных жильцов не может превышать шесть месяцев подряд.
3. Временные жильцы не обладают самостоятельным правом пользования соответствующим жилым помещением. Ответственность за их действия перед наймодателем несет наниматель.
4. Временные жильцы обязаны освободить соответствующее жилое помещение по истечении согласованного с ними срока проживания, а в случае, если срок не согласован, не позднее чем через семь дней со дня предъявления соответствующего требования нанимателем или совместно проживающим с ним членом его семьи.
5. В случае прекращения договора социального найма жилого помещения, а также в случае отказа временных жильцов освободить жилое помещение по истечении согласованного с ними срока проживания или предъявления указанного в части 4 настоящей статьи требования временные жильцы подлежат выселению из жилого помещения в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения.
Комментарии к ст. 80 ЖК РФ
1. Правовое положение временных жильцов определено настоящей статьей ЖК РФ и ст. 680 ГК РФ (в силу прямого указания п. 3 ст. 672 ГК).
См.: Аскназий С.И., Брауде И.Л., Пергамент А.И. Жилищное право. С. 145.
Поселение временных жильцов возможно лишь по взаимному согласию нанимателя и проживающих совместно с ним членов его семьи. Верховным Судом РФ в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 2 июля 2009 г. N 14 (п. 24) указано, что члены семьи нанимателя, проживающие совместно с ним, имеют право участвовать в решении вопроса вселения временных жильцов. На необходимость получения согласия на поселение временных жильцов, в т.ч. и гражданина, который перестал быть членом семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма (например, в связи с расторжением брака, прекращением ведения общего хозяйства), но продолжает проживать в занимаемом жилом помещении, обращено внимание в п. 29 указанного Постановления. На поселение временных жильцов необходимо также получать согласие граждан, указанных в ч. 1 ст. 69 ЖК РФ, вселенных нанимателем в качестве членов семьи в порядке, установленном ст. 70 ЖК РФ.
Разрешение наймодателя на поселение временных жильцов не требуется, но он должен получить предварительное уведомление от нанимателя (до вселения временного жильца).
См.: Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга вторая: Договоры о передаче имущества. М.: Статут, 2003. С. 773.
Временные жильцы не уплачивают какое-либо вознаграждение нанимателю, не вносят плату за жилое помещение, однако расходы за коммунальные услуги они обязаны оплачивать (ч. 12 ст. 155 ЖК). Такая плата за временных жильцов вносится нанимателем жилого помещения, который для этого должен заключить с наймодателем дополнительное соглашение об оплате коммунальных услуг, предоставляемых временным жильцам. Дополнительное соглашение заключается на срок проживания временных жильцов.
См.: Толстой Ю.К. Жилищное право: Учебное пособие. С. 51.
5. Право пользования жилым помещением прекращается у временных жильцов в случае:
— прекращения договора социального найма;
— истечения согласованного с ними срока проживания;
В случае спора выселение производится в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения. Как правило, споры возникают в случаях, когда вселившиеся в жилое помещение в качестве временных жильцов лица оспаривают временный характер своего проживания и ссылаются на свое вселение в качестве членов семьи нанимателя и в связи с этим приобретения самостоятельного права на жилое помещение. Между тем независимо от продолжительности проживания в жилом помещении временные жильцы самостоятельного права на это жилое помещение не приобретают.
В этих случаях суду необходимо установить соответствие правового положения временного жильца требованиям ст. 80 ЖК РФ и ст. 680 ГК РФ, обратив внимание на безвозмездность и срок проживания.
Кроме того, конечно, нахождение временного жильца в том или ином месте временного пребывания (жилом помещении) влечет необходимость уведомления органов регистрационного учета о месте их пребывания в соответствии с установленным законом порядком. Правовая позиция относительно регистрационного учета граждан по месту пребывания и по месту жительства была изложена в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 31 октября 1995 г. N 8 «О некоторых вопросах применения судами Конституции Российской Федерации при осуществлении правосудия», в котором было указано, что «при рассмотрении дел, вытекающих из жилищных правоотношений, судам необходимо учитывать, что Конституция Российской Федерации предоставила каждому, кто законно находится на территории Российской Федерации, право свободно передвигаться, выбирать место пребывания и жительства, а также гарантировала право на жилище (ч. 1 ст. 27, ч. 1 ст. 40).
См.: п. 13 Постановления Пленума ВС РФ от 31 октября 1995 г. N 8 «О некоторых вопросах применения судами Конституции Российской Федерации при осуществлении правосудия» // Бюллетень ВС РФ. 1996. N 2. С. 1.
См.: Постановление КС РФ от 2 февраля 1998 г. N 4-П по делу о проверке конституционности п. п. 10, 12 и 21 Правил регистрации и снятия граждан Российской Федерации с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 17 июля 1995 г. N 713 // Вестник КС РФ. 1998. N 3.
Утверждены Постановлением Правительства РФ от 17 июля 1995 г. N 713 (СЗ РФ. 1995. N 30. Ст. 2939). В настоящее время нормы указанного Постановления Правительства РФ приведены в соответствие с Постановлением КС РФ от 2 февраля 1998 г. N 4-П.
Какую ответственность несут временные жильцы за свои действия перед наймодателем
VI. Ответственность наймодателя, нанимателя и проживающих
совместно с ним граждан
42. За неисполнение или ненадлежащее исполнение обязанностей, предусмотренных жилищным законодательством и настоящим договором, стороны несут ответственность, установленную законодательством Российской Федерации и настоящим договором.
44. Наниматель, несвоевременно и (или) не полностью внесший плату за наем жилого помещения и коммунальные услуги, обязан уплатить наймодателю пени в размере, установленном частью 14 статьи 155 Жилищного кодекса Российской Федерации, что не освобождает нанимателя от уплаты причитающихся платежей.
45. Дееспособные и ограниченные судом в дееспособности члены семьи нанимателя, указанные в пункте 4 настоящего договора, в соответствии с частью 2 статьи 91.8 и частью 2 статьи 69 Жилищного кодекса Российской Федерации несут солидарную с нанимателем ответственность по обязательствам, вытекающим из настоящего договора.
46. Гражданин, который указан в пункте 4 настоящего договора и который перестал быть членом семьи нанимателя, но продолжает проживать в жилом помещении, самостоятельно отвечает по своим обязательствам, вытекающим из настоящего договора.
47. Ответственность за действия временных жильцов перед наймодателем несет наниматель.
48. Окончание срока действия настоящего договора не освобождает стороны от ответственности за его нарушение.
Режим посещения гостями муниципальной квартиры
Есть двухкомнатная муниципальная квартира, где прописаны две семьи, всего три человека. Имеют ли право прописанные приглашать гостей (не для проживания)? Есть ли какие-либо ограничения на этот счет? Сколько гостей можно приглашать? Как правомерно отреагировать на нарушение пользованием жилым помещением, использованием его под офис?
Порядок проживания временных жильцов определен в ст. 80 Жилищного кодекса РФ, в которой сказано следующее.
Срок проживания временных жильцов не может превышать шесть месяцев подряд.
Временные жильцы не обладают самостоятельным правом пользования соответствующим жилым помещением. Ответственность за их действия перед наймодателем несет наниматель.
Временные жильцы обязаны освободить соответствующее жилое помещение по истечении согласованного с ними срока проживания, а в случае, если срок не согласован, не позднее чем через семь дней со дня предъявления соответствующего требования нанимателем или совместно проживающим с ним членом его семьи.
В случае прекращения договора социального найма жилого помещения, а также в случае отказа временных жильцов освободить жилое помещение по истечении согласованного с ними срока проживания или предъявления требования временные жильцы подлежат выселению из жилого помещения в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения.
Порядок посещения и проживания временных жильцов необходимо согласовывать со всеми проживающими в квартире лицами.
Как указано в ст. 17 ЖК РФ, допускается использование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение.
Не допускается размещение в жилых помещениях промышленных производств, а также осуществление в жилых помещениях миссионерской деятельности.
Пользование жилым помещением осуществляется с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в этом жилом помещении граждан, соседей, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства, а также в соответствии с правилами пользования жилыми помещениями, утвержденными уполномоченным Правительством РФ федеральным органом исполнительной власти.
Аренда квартиры: права наймодателя
Сдача квартиры для многих — дополнительная статья доходов, иногда в недвижимость инвестируют специально для того, чтобы потом получать с нее «дивиденды». Но недобросовестность нанимателей может свести на «нет» все плюсы такого вложения. Как обезопасить себя?
Первым шагом во взаимоотношениях с нанимателями должно стать заключение договора. Он оформляется письменно, подписывается обеими сторонами и содержит в себе все нюансы и договоренности, к которым удалось прийти.
Чтобы не получить в будущем неприятных сюрпризов, рекомендуется прописывать условия сдачи квартиры максимально подробно — кто, сколько и на каких условиях будет проживать, какую сумму платить, какие действия допустимы, кто и как оплачивает коммунальные платежи, и так далее.
Договор — это защита как нанимателя, так и наймодателя. Он исключит ситуации недопонимания и попыток обмана (когда договаривались на определенные условия, а потом одна из сторон их «забывает»).
Правильнее всего в такой ситуации заключить договор найма. Также рекомендуем составить опись имущества, которое есть в квартире в момент ее передачи нанимателю, с указанием того, в каком состоянии находятся предметы мебели, техника, ремонт. Если что-то будет испорчено или сломано, легко можно будет доказать, что это произошло уже после того, как въехали новые жильцы.
Важно! В этой сфере традиционно закрепились термины «арендатор», «арендодатор» и «аренда квартиры». Но в Гражданском Кодексе Российской Федерации есть отдельная статья, посвященная именно аренде жилого помещения, и в ней фигурирует термин «наем». Соответственно, более грамотно говорить о «сдаче квартиры в наем», и в дальнейшем мы будем придерживаться этого варианта.
Владелец квартиры имеет право косвенно влиять на количество проживающих в его собственности.
Важно! Это правило не распространяется на несовершеннолетних детей (ГК РФ, ст. 679). То есть, теоретически наниматель жилья может не предупреждать владельца, что у него есть отпрыски: они все равно по закону смогут проживать вместе с ним. Спорна ситуация с домашними животными: так как питомцы законом приравниваются к частной собственности, теоретически наниматель может так же не сообщить о том, что у него есть животные, и при этом не нарушить закон.
В данном случае как раз опись имущества может защитить наймодателя: если ребенок что-нибудь испортит в квартире, наниматели компенсируют ущерб.
Наниматели производят текущий ремонт по согласованию с владельцем квартиры. Вносить существенные изменения в планировку и обстановку они не могут.
Важно! Если есть какие-либо сомнения, этот пункт также желательно отразить в договоре. Конечно, очень немногим приходит в голову полностью обновлять интерьер чужой квартиры за свои деньги, но в данном случае владелец убережет себя от «внезапного» смена дизайна, который может и ему самому, и будущим нанимателям не понравиться.
Размер платы за квартиру указывается в договоре, своевременная оплата — обязанность нанимателя.
Если наниматель не нарушает условия договора, разорвать договор «просто по желанию собственника» не получится. Но такое право за владельцем квартиры остается.
Важно! Зачастую владельцы квартир стремятся заключить договор краткосрочного найма: в таком случае не нужно будет проводить государственную регистрацию договора.
Все платежи выставляются на имя владельца квартиры, и он сам должен вносить плату за коммунальные услуги. Но возможно договориться с нанимателями, что они оплачивают счета, а после предоставляют доказательства (платежки, чеки). В случае выбора такого варианта, в договор найма включается соответствующий пункт. Это нужно для защиты прав как нанимателя, так и наймодателя!
В настоящее время законодательство, регулирующее коммерческий найм жилых помещений несет специфический отпечаток советского законодательства. Кроме всего прочего, найм связан ещё и обязанностью регистрации по месту пребывания, поэтому упрощать государство в обозримом будущем вряд ли что-то будет.
Проблема связана с тем, что фактически рынок жилья — очень динамичен, договор, как правило хотят заключить за день-два, а расторгнуть — максимум за месяц, а законодательно только госрегистрация обременения займет около 10 дней, потребует уплаты госпошлин, походов в Росреестр или оформления доверенностей у нотариуса для представителя. По сравнению с договором аренды нежилого помещения, который заключают юридические лица — процедура почти одинаковая, однако у физических лиц плата по договору как правило в десятки раз ниже. Кроме того, юридические лица вправе предусмотреть короткие сроки для изменения и расторжения договора, внести ограничения по использованию помещения. То есть существующие правила найма жилого помещения неадекватны сложившейся жизненной ситуации и требуют корректировки в части отмены государственной регистрации долгосрочного найма, а также требуется разрешить устанавливать по усмотрению сторон более краткие сроки как расторжения договора, как и сроков исправления нарушений. Так, просрочка оплаты в 6 месяцев и более — это только повод для судебного разбирательства, сам суд будет идти 3-9 месяцев, а требовать исполнения решения получится не ранее чем ещё через несколько месяцев. То есть, по факту сложится задолженность более чем за год, и только тогда приставы начнут выселять недобросовестных жильцов.
А пока можно посоветовать владельцам квартир при сдаче в найм подробно описывать состояние всего передаваемого имущества, а кроме того прописывать с оговоркой, что это существенное условие для настоящего договора — к, примеру — запрет на проживание животных, запрет на проживание большого количества людей с нарушением требований жилищного законодательства, требование обязательного согласования любого ремонта т.п.
Закон стремится защищать и владельца квартиры, и того, кто берет эту квартиру в наем. От неожиданностей не застрахован никто, поэтому хорошее знание своих прав и определенных ограничений позволит сберечь нервы, деньги и имущество. Более подробную информацию можно найти в Гражданском Кодексе.
А если вы квартиру снимаете и интересуетесь, как защищает закон ваши права, читайте о правах нанимателя на нашем портале.
Если есть желание воспользоваться услугами риэлтора, также необходимо изучить свои права, чтобы не пасть жертвой недобросовестных специалистов.
Энциклопедия судебной практики. Временные жильцы (Ст. 80 ЖК)
Энциклопедия судебной практики
Временные жильцы
(Ст. 80 ЖК)
1. Согласие нанимателя на вселение временных жильцов
1.1. Члены семьи нанимателя имеют право участвовать в решении вопроса о вселении временных жильцов
Члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма имеют равные с нанимателем права и обязанности независимо от того, вселялись ли они в жилое помещение одновременно с нанимателем или были вселены в качестве членов семьи нанимателя впоследствии. Члены семьи нанимателя имеют, в частности, следующие права: вселения в установленном порядке в жилое помещение других лиц (статья 70 ЖК), обмена жилого помещения (статья 72 ЖК), сдачи жилого помещения в поднаем (статья 76 ЖК), вселения временных жильцов (статья 80 ЖК).
Члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма имеют равные с нанимателем права и обязанности независимо от того, вселялись ли они в жилое помещение одновременно с нанимателем или были вселены в качестве членов семьи нанимателя впоследствии. Члены семьи нанимателя имеют, в частности, следующие права: вселения в установленном порядке в жилое помещение других лиц (статья 70 ЖК РФ), обмена жилого помещения (статья 72 ЖК РФ), сдачи жилого помещения в поднаем (статья 76 ЖК РФ), вселения временных жильцов (статья 80 ЖК РФ).
Члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма имеют равные с нанимателем права и обязанности независимо от того, вселялись ли они в жилое помещение одновременно с нанимателем или были вселены в качестве членов семьи нанимателя впоследствии. Члены семьи нанимателя имеют, в частности, следующие права: вселения в установленном порядке в жилое помещение других лиц (ст. 70 Жилищного кодекса Российской Федерации), обмена жилого помещения (ст. 72 Жилищного кодекса Российской Федерации), сдачи жилого помещения в поднаем (ст. 76 Жилищного кодекса Российской Федерации), вселения временных жильцов (ст. 80 Жилищного кодекса Российской Федерации).
Члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма имеют равные с нанимателем права и обязанности независимо от того, вселялись ли они в жилое помещение одновременно с нанимателем или были вселены в качестве членов семьи нанимателя впоследствии. Члены семьи нанимателя имеют, в частности, следующие права: вселения в установленном порядке в жилое помещение других лиц (статья 70 ЖК РФ), обмена жилого помещения (статья 72 ЖК РФ), сдачи жилого помещения в поднаем (статья 76 ЖК РФ), вселения временных жильцов (статья 80 ЖК РФ).
Члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма имеют равные с нанимателем права и обязанности независимо от того, вселялись ли они в жилое помещение одновременно с нанимателем или были вселены в качестве членов семьи нанимателя впоследствии. Члены семьи нанимателя имеют, в частности, следующие права: вселения в установленном порядке в жилое помещение других лиц (ст. 70 ЖК РФ), обмена жилого помещения (ст. 72 ЖК РФ), сдачи жилого помещения в поднаем (ст. 76 ЖК РФ), вселения временных жильцов (ст. 80 ЖК РФ).
Члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма имеют равные с нанимателем права и обязанности независимо от того, вселялись ли они в жилое помещение одновременно с нанимателем или были вселены в качестве членов семьи нанимателя впоследствии.
Члены семьи нанимателя имеют, в частности, следующие права: вселения в установленном порядке в жилое помещение других лиц (статья 70 ЖК РФ), обмена жилого помещения (статья 72 ЖК РФ), сдачи жилого помещения в поднаем (статья 76 ЖК РФ), вселения временных жильцов (статья 80 ЖК РФ).
Члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма имеют равные с нанимателем права и обязанности независимо от того, вселялись ли они в жилое помещение одновременно с нанимателем или были вселены в качестве членов семьи нанимателя впоследствии. Члены семьи нанимателя имеют, в частности, следующие права: вселения в установленном порядке в жилое помещение других лиц (статья 70 ЖК РФ), обмена жилого помещения (статья 72 ЖК РФ), сдачи жилого помещения в поднаем (статья 76 ЖК РФ), вселения временных жильцов (статья 80 ЖК РФ).
Члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма имеют равные с нанимателем права и обязанности независимо от того, вселялись ли они в жилое помещение одновременно с нанимателем или были вселены в качестве членов семьи нанимателя впоследствии. Члены семьи нанимателя имеют, в частности, следующие права: вселения в установленном порядке в жилое помещение других лиц (ст. 70 ЖК РФ), обмена жилого помещения (ст. 72 ЖК РФ), сдачи жилого помещения в поднаем (ст. 76 ЖК РФ), вселения временных жильцов (ст. 80 ЖК РФ).
Члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма имеют равные с нанимателем права и обязанности независимо от того, вселялись ли они в жилое помещение одновременно с нанимателем или были вселены в качестве членов семьи нанимателя впоследствии. Члены семьи нанимателя имеют, в частности, следующие права: вселения в установленном порядке в жилое помещение других лиц (ст. 70 ЖК РФ), обмена жилого помещения (ст. 72 ЖК РФ), сдачи жилого помещения в поднаем (ст. 76 ЖК РФ), вселения временных жильцов (ст. 80 ЖК РФ).
Члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма имеют равные с нанимателем права и обязанности независимо от того, вселялись ли они в жилое помещение одновременно с нанимателем или были вселены в качестве членов семьи нанимателя впоследствии. Члены семьи нанимателя имеют, в частности, следующие права: вселения в установленном порядке в жилое помещение других лиц (ст. 70 ЖК РФ), обмена жилого помещения (ст. 72 ЖК РФ), сдачи жилого помещения в поднаем (ст. 76 ЖК РФ), вселения временных жильцов (ст. 80 ЖК РФ).
1.2. Для вселения нанимателем в жилое помещение граждан в качестве временных жильцов необходимо письменное согласие всех совместно проживающих с нанимателем членов его семьи
В соответствии с частью 1 статьи 80 Жилищного кодекса Российской Федерации наниматель жилого помещения по договору социального найма и проживающие совместно с ним члены его семьи по взаимному согласию и с предварительным уведомлением наймодателя вправе разрешить безвозмездное проживание в занимаемом ими жилом помещении по договору социального найма другим гражданам в качестве временно проживающих (временным жильцам).
Из приведенных положений закона следует, что для вселения нанимателем в жилое помещение граждан в качестве временных жильцов необходимо письменное согласие всех совместно проживающих с нанимателем членов его семьи.
1.3. Для вселения временных жильцов необходимо получение согласия бывшего члена семьи нанимателя, продолжающего проживать в жилом помещении
Поскольку за бывшим членом семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, продолжающим проживать в жилом помещении, сохраняются такие же права, какие имеют наниматель и члены его семьи, то для вселения нанимателем своего супруга, своих совершеннолетних детей и родителей, других граждан в качестве членов своей семьи требуется получение письменного согласия названного бывшего члена семьи нанимателя (часть 1 статьи 70 ЖК РФ). Получение согласия бывшего члена семьи нанимателя в установленной законом форме требуется также и в иных случаях осуществления нанимателем правомочий по договору социального найма (обмен жилого помещения, передача его в поднаем, вселение временных жильцов, замена жилого помещения, перепланировка и переустройство жилого помещения, изменение или расторжение договора).
Поскольку за бывшим членом семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, продолжающим проживать в жилом помещении, сохраняются такие же права, какие имеют наниматель и члены его семьи, то для вселения нанимателем своего супруга, своих совершеннолетних детей и родителей, других граждан в качестве членов своей семьи требуется получение письменного согласия названного бывшего члена семьи нанимателя (часть 1 статьи 70 Жилищного кодекса Российской Федерации). Получение согласия бывшего члена семьи нанимателя в установленной законом форме требуется также и в иных случаях осуществления нанимателем правомочий по договору социального найма (обмен жилого помещения, передача его в поднаем, вселение временных жильцов, замена жилого помещения, перепланировка и переустройство жилого помещения, изменение или расторжение договора).
За бывшим членом семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, продолжающим проживать в жилом помещении, сохраняются такие же права, какие имеют наниматель и члены его семьи, в связи с чем для вселения нанимателем своего супруга, своих совершеннолетних детей и родителей, других граждан в качестве членов своей семьи требуется получение письменного согласия названного бывшего члена семьи нанимателя (часть 1 статьи 70 ЖК РФ). Получение согласия бывшего члена семьи нанимателя в установленной законом форме требуется также и в иных случаях осуществления нанимателем правомочий по договору социального найма (обмен жилого помещения, передача его в поднаем, вселение временных жильцов, замена жилого помещения, перепланировка и переустройство жилого помещения, изменение или расторжение договора).
Поскольку за бывшим членом семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, продолжающим проживать в жилом помещении, сохраняются такие же права, какие имеют наниматель и члены его семьи, то для вселения нанимателем своего супруга, своих совершеннолетних детей и родителей, других граждан в качестве членов своей семьи требуется получение письменного согласия названного бывшего члена семьи нанимателя (часть 1 статьи 70 Жилищного кодекса Российской Федерации). Получение согласия бывшего члена семьи нанимателя в установленной законом форме требуется также и в иных случаях осуществления нанимателем правомочий по договору социального найма (обмен жилого помещения, передача его в поднаем, вселение временных жильцов, замена жилого помещения, перепланировка и переустройство жилого помещения, изменение или расторжение договора).
Поскольку за бывшим членом семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, продолжающим проживать в жилом помещении, сохраняются такие же права, какие имеют наниматель и члены его семьи, то получение согласия бывшего члена семьи нанимателя в установленной законом форме требуется также и в иных случаях осуществления нанимателем правомочий по договору социального найма (обмен жилого помещения, передача его в поднаем, вселение временных жильцов, замена жилого помещения, перепланировка и переустройство жилого помещения, изменение или расторжение договора).
Поскольку за бывшим членом семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, продолжающим проживать в жилом помещении, сохраняются такие же права, какие имеют наниматель и члены его семьи, то для вселения нанимателем своего супруга, своих совершеннолетних детей и родителей, других граждан в качестве членов своей семьи требуется получение письменного согласия названного бывшего члена семьи нанимателя (часть 1 статьи 70 Жилищного кодекса Российской Федерации). Получение согласия бывшего члена семьи нанимателя в установленной законом форме требуется также и в иных случаях осуществления нанимателем правомочий по договору социального найма (обмен жилого помещения, передача его в поднаем, вселение временных жильцов, замена жилого помещения, перепланировка и переустройство жилого помещения, изменение или расторжение договора).
Поскольку за бывшим членом семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, продолжающим проживать в жилом помещении, сохраняются такие же права, какие имеют наниматель и члены его семьи, то для вселения нанимателем своего супруга, своих совершеннолетних детей и родителей, других граждан в качестве членов своей семьи требуется получение письменного согласия названного бывшего члена семьи нанимателя (часть 1 статьи 70 Жилищного кодекса Российской Федерации). Получение согласия бывшего члена семьи нанимателя в установленной законом форме требуется также и в иных случаях осуществления нанимателем правомочий по договору социального найма (обмен жилого помещения, передача его в поднаем, вселение временных жильцов, замена жилого помещения, перепланировка и переустройство жилого помещения, изменение или расторжение договора).
Поскольку за бывшим членом семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, продолжающим проживать в жилом помещении, сохраняются такие же права, какие имеют наниматель и члены его семьи, то для вселения нанимателем своего супруга, своих совершеннолетних детей и родителей, других граждан в качестве членов своей семьи требуется получение письменного согласия названного бывшего члена семьи нанимателя (часть 1 статьи 70 ЖК РФ). Получение согласия бывшего члена семьи нанимателя в установленной законом форме требуется также и в иных случаях осуществления нанимателем правомочий по договору социального найма (обмен жилого помещения, передача его в поднаем, вселение временных жильцов, замена жилого помещения, перепланировка и переустройство жилого помещения, изменение или расторжение договора).
1.4. Для вселения иностранных граждан в качестве временных жильцов также обязательно согласие всех совершеннолетних лиц, проживающих в жилом помещении
Из указанного положения следует, что согласие всех совершеннолетних лиц, проживающих в квартире, на вселение иных граждан, в т.ч. иностранцев, в качестве временных жильцов обязательно. В нарушение указанного требования при вселении ответчицы как временного жильца, обязательного согласия истицы получено не было, доказательств обратного ответчиками суду представлено не было.
1.5. Законодательством не предусмотрено такого ограничения права нанимателя жилого помещения на вселение временных жильцов, как наличие согласия собственников иных жилых комнат в коммунальной квартире
Действующим законодательством, а именно положениями ст. ст. 61, 67, 70, 80 ЖК РФ, а также положениями ст. 55 Конституции РФ не предусмотрено такого ограничения права нанимателя жилого помещения по договору социального найма, как наличие согласия собственников иных жилых комнат в коммунальной квартире на вселение в занимаемую им по договору социального найма комнату членов своей семьи либо иных лиц в качестве временных жильцов.
Круг лиц, чье согласие на вселение граждан в жилое помещение по договору социального найма необходимо, установлен законом; к числу таких лиц собственник жилого помещения в квартире социального заселения не относится.
2. Срок проживания временных жильцов
2.1. Превышение шестимесячного срока проживания временного жильца не влечет возникновения у него иного права пользования жилым помещением
Оценивая доказательства, суд пришел к правильному выводу, что регистрация ответчиков в спорной квартире носила временный характер, а временное проживание не порождает право пользования жилой площадью в соответствии со ст. 81 ЖК РСФСР и ст. 80 ЖК РФ, согласно которым временные жильцы не обладают самостоятельным правом пользования жилым помещением.
Доводы ответчиков на длительное проживание в спорной квартире, оплату коммунальных услуг по содержанию спорной квартиры правового значения для разрешения настоящего дела не имеют, так как сами по себе указанные факты права на жилое помещение не порождают.
2.2. Условие договора о проживании временных жильцов в жилом помещении на срок более 6 месяцев является ничтожным
Довод апелляционной жалобы о том, что ответчики проживают в спорном жилье на основании договора, по которому срок их проживания определен в пять лет, не опровергает правильных выводов суда. В соответствии с ч. 2 ст. 80 Жилищного кодекса Российской Федерации срок проживания временных жильцов не может превышать шесть месяцев подряд, в связи с чем указанное условие договора является ничтожным.
3. Оплата коммунальных услуг временным жильцом
3.1. Оплата коммунальных услуг и производство ремонта в жилом помещении не влекут возникновения у временного жильца иного права пользования жилым помещением
Превышение установленного ст. 80 ЖК РФ шестимесячного срока проживания временного жильца не влечет автоматически возникновение у него иного права пользования жилым помещением.
Не приводит к таким последствиям и оплата ответчиком коммунальных услуг и производство ремонта.
3.2. Временные жильцы, осуществляющие проживание в квартире на безвозмездной основе, обязаны нести расходы за коммунальные услуги
Несмотря на то что на основании статьи 80 настоящего Кодекса временные жильцы осуществляют проживание в квартире на безвозмездной основе, расходы за коммунальные услуги они обязаны оплачивать (ч. 12 ст. 155 ЖК РФ).
3.3. Наниматель жилого помещения по договору социального найма должен заключать с наймодателем дополнительное соглашение об оплате коммунальных услуг, предоставляемых временным жильцам
Плата [за коммунальные услуги] за временных жильцов вносится нанимателем жилого помещения, который для этого должен заключить с наймодателем дополнительное соглашение об оплате коммунальных услуг, предоставляемых временным жильцам.
3.4. Сам факт проживания временного жильца является основанием для возникновения обязанности у собственника жилого помещения нести за такого жильца расходы по оплате коммунальных услуг
Несмотря на отсутствие дополнительного соглашения между собственником и ЖСК, сам факт проживания временного жильца, зафиксированный в ведомостях расчета и учета оплаты за коммунальные платежи ЖСК, является основанием для возникновения обязанности у собственника жилого помещения или члена его семьи, которым является истец, нести за такого жильца расходы по оплате коммунальных услуг.
3.5. Если письменного соглашения по вопросу участия временных жильцов в расходах по оплате за жилое помещение и коммунальные услуги между сторонами не заключалось, наниматель не может взыскивать с них убытки, связанные с использованием жилого помещения
3.6. Обязанность по оплате коммунальных услуг за временно проживающих в жилом помещении граждан несет наниматель и совершеннолетние члены его семьи
Из правового смысла ст. ст. 67, 69, 80, 153 ЖК РФ, в их совокупности, следует, что у нанимателя и совершеннолетних членов его семьи возникает обязанность оплачивать коммунальные услуги, в том числе и за временно проживающих в жилом помещении граждан, в связи с проживанием и пользованием жилым помещением.
4. Регистрация временных жильцов
4.1. Регистрация по месту пребывания в жилом помещении свыше шести месяцев сама по себе не влечет изменения статуса временного жильца как пользователя жилым помещением
Рассматривая настоящий спор, применив положения Правил регистрации и снятия граждан Российской Федерации с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации и перечня должностных лиц, ответственных за регистрацию, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 17 июля 1995 года N 713, суд правильно указал, что регистрационный учет самостоятельным основанием для возникновения прав и обязанностей граждан на жилое помещение не является.
В связи с чем ссылка ответчика на то, что в спорной квартире она зарегистрирована более установленных частью 2 статьи 80 ЖК РФ шести месяцев, обоснованно признана несостоятельной. Регистрация по месту пребывания ответчика в спорном жилом помещении свыше шести месяцев сама по себе не влечет изменение ее статуса временного жильца как пользователя жилым помещением по договору поднайма жилого помещения.
4.2. Положениями ст. 80 ЖК РФ предоставление жилого помещения для безвозмездного проживания временным жильцам не поставлено в зависимость от регистрации последних в другом жилом помещении
Не заслуживает внимания довод кассационной жалобы комитета по управлению имуществом города о том, что ответчики зарегистрированы по месту жительства в ином жилом помещении, поскольку ни положениями статьи 80 ЖК РФ, ни положениями статьи 680 ГК РФ предоставление жилого помещения для безвозмездного проживания временным жильцам не поставлено в зависимость от регистрации последних в другом жилом помещении.
4.3. Сам факт регистрации временных жильцов в жилом помещении не порождает возникновения у них права пользования жилым помещением
Согласно ст. 80 ЖК РФ временные жильцы не обладают самостоятельным правом пользования соответствующим жилым помещением, они обязаны освободить помещение по истечении согласованного с ними срока проживания, а в случае, если срок не согласован, не позднее чем через семь дней со дня предъявления соответствующего требования нанимателем. При отказе освободить жилое помещение добровольно временные жильцы подлежат выселению из занимаемого помещения в судебном порядке.
Довод жалобы ответчиков о том, что согласие на регистрацию в спорной квартире, выраженное в письменной форме, подтверждает признание истцов прав ответчиков по пользованию спорным помещением, также не может быть положен в основу отмены решения суда первой инстанции, поскольку факт регистрации не порождает возникновение права пользования жилым помещением, является сугубо административным актом.
5. Выселение временных жильцов
5.1. Статья 80 ЖК РФ не содержит указания на необходимость соблюдения предварительного внесудебного порядка урегулирования спора о выселении временных жильцов
В соответствии с пунктом 5 ст. 80 ЖК РФ в случае прекращения договора социального найма жилого помещения, а также в случае отказа временных жильцов освободить жилое помещение по истечении согласованного с ними срока проживания или предъявления указанного в части 4 настоящей статьи требования временные жильцы подлежат выселению из жилого помещения в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения.
Данная норма не содержит указания на наличие предварительного внесудебного порядка урегулирования спора, поэтому выселение производится в общем (судебном) порядке.
5.2. Жилищным законодательством не установлена форма требования к временным жильцам об освобождении занимаемого ими жилого помещения
Принимая во внимание, что законом не установлена форма требования к временным жильцам об освобождении занимаемого ими жилого помещения, срок проживания ответчика в спорном жилье сторонами не согласовывался, правила, установленные п. 4 ст. 80 ЖК РФ не относятся к досудебному порядку урегулирования спора, обязанность соблюдения которого установлена федеральным законом или предусмотрена договором сторон, следовательно, ссылки представителя ответчика на неправильное применение судом положений ст. 80 ЖК РФ как основание к отмене решения подлежат отклонению.
5.3. Наймодатель не обладает правом выселения временных жильцов
В силу положений ст. 80 ЖК РФ временные жильцы обязаны освободить соответствующее жилое помещение по истечении согласованного с ними срока проживания, а в случае, если срок не согласован, не позднее чем через семь дней со дня предъявления соответствующего требования нанимателем или совместно проживающим с ним членом его семьи.
Таким образом, право выселения временных жильцов принадлежит нанимателю. Наймодатель может заявить соответствующие требования только при прекращении договора найма жилого помещения.
Поскольку договор найма спорного жилого помещения не прекращен, наниматель требования о выселении ответчика с дочерью не заявлял, требования наймодателя о выселении временных жильцов удовлетворены незаконно.
5.4. Отсутствие иного жилья не имеет правового значения при разрешении требования о выселении временных жильцов
Ответчики фактически являются временными жильцами, самостоятельного права на спорное жилое помещение не приобрели и подлежат выселению по требованию собственника (ст. ст. 35, 80 ЖК РФ).
Отсутствие иного жилья правового значения не имеет, поскольку само по себе право пользования жилым помещением не порождает. Законность вселения и пользования спорным жилым помещением ответчиками не доказана (ст. 56 ГПК РФ).
5.5. Нарушение правил вселения временных жильцов в жилое помещение является основанием для их выселения из жилого помещения
Срок проживания временных жильцов не может превышать шесть месяцев подряд.
Исследовав представленные сторонами и полученные судом доказательства, оценив их с учетом требований ст. 67 ГПК РФ, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о выселении ответчика, поскольку он проживает в спорном жилом помещении в нарушение правил о вселении в жилое помещение.
6. Иные вопросы проживания временных жильцов
6.1. Жилищное законодательство не содержит прямого запрета на проживание временных жильцов при условии несоблюдения требований законодательства о норме жилой площади на одного человека
Довод кассационной жалобы о неправомерности проживания ответчицы по причине несоблюдения нормы жилой площади также несостоятелен, поскольку закон прямого запрета на проживание временных жильцов при условии несоблюдения требований законодательства о норме жилой площади на одного человека не содержит, а лишь предоставляет наймодателю право запретить в этом случае проживание временных жильцов, которым он может воспользоваться либо не воспользоваться. Как видно из материалов дела, наймодатель при его фактическом уведомлении при разрешении вопроса о регистрации ответчицы данным правом воспользоваться не пожелал, что подтверждается самим фактом временной регистрации ответчицы и ее несовершеннолетней дочери в спорном жилом помещении, произведенной его полномочным органом в лице отдела регистрационного учета жилищного комитета администрации, о чем свидетельствуют отметки в поквартирной карточке.
6.2. Временное проживание не порождает права пользования жилой площадью
Оценивая доказательства, суд пришел к правильному выводу, что регистрация ответчиков в спорной квартире носила временный характер, а временное проживание не порождает право пользования жилой площадью в соответствии со ст. 81 ЖК РСФСР и ст. 80 ЖК РФ, согласно которым временные жильцы не обладают самостоятельным правом пользования жилым помещением.
Доводы ответчиков на длительное проживание в спорной квартире, оплату коммунальных услуг по содержанию спорной квартиры правового значения для разрешения настоящего дела не имеют, так как сами по себе указанные факты права на жилое помещение не порождают.
6.3. Заключение брака между нанимателем и временным жильцом не является основанием для признания за последним права пользования жилым помещением
Суд, оценив собранные по делу доказательства, руководствуясь положениями ст. ст. 69, 70, 80 ЖК РФ, пришел к правильному выводу об отказе истице в удовлетворении исковых требований, поскольку последняя является временным жильцом в отношении спорной площади, в связи с чем самостоятельного права пользования спорным жилым помещением не приобрела, каких-либо законных оснований для пользования и проживания на спорной площади не имеет.
Ссылки в надзорной (кассационной) жалобе на то, что истица заключила брак с ответчиком и несла расходы по содержанию спорной жилой площадью, являются несостоятельными, поскольку самостоятельным основанием для признания права пользования спорным жилым помещением не являются.
6.4. Временное проживание в жилом помещении с целью оказания помощи престарелым нанимателям не является основанием для приобретения права пользования жилым помещением
При разрешении споров о признании права пользования жилым помещением в случаях, когда имело место временное проживание в жилом помещении (например, с целью оказания помощи престарелым нанимателям), суды исходили из того, что такое проживание не может свидетельствовать о приобретении права пользования жилым помещением, следовательно, по отношению к спорному жилому помещению такие лица являются временными жильцами, поэтому подлежат выселению на основании ст. 80 ЖК РФ.
6.5. Законодательство не содержит положений, предусматривающих получение членом ЖСК от правления ЖСК разрешения на вселение временных жильцов
Относительно пункта 9 спорного предписания необходимо отметить следующее.
В соответствии с пунктом 31.5 Устава член ЖСК-232 имеет право на временное вселение жильцов (гости, знакомые и др.) с разрешения правления ЖСК-232, на срок до одного месяца.
В пункте 9 предписания Инспекция указала, что данное условие противоречит части 2 статьи 80 ЖК РФ, согласно которой срок проживания временных жильцов не может превышать шесть месяцев подряд.
Инспекция в жалобе ссылается на то, что получение разрешения членом ЖСК от правления ЖСК на вселение временных жильцов действующим законодательством не предусмотрено.
Между тем данное нарушение не было зафиксировано в пункте 9 предписания.
Таким образом, апелляционный суд также правомерно признал недействительным пункт 9 оспариваемого предписания.
6.6. Т.к. временные жильцы не приобретают самостоятельного права в отношении жилого помещения, в котором они временно проживают, то самостоятельный спор о праве на такое жилое помещение невозможен в силу закона
Судебная коллегия обращает внимание, что поскольку временные жильцы в силу положений ст. 80 ЖК РФ не приобретают самостоятельного права в отношении жилого помещения, в которой они временно проживают, спор о праве на такое жилое помещение отсутствует в силу закона, а потому указанные обстоятельства подлежали установлению в качестве юридически значимых при разрешении требований истцов о правомерности выселения ответчиков из спорной квартиры, а не в качестве самостоятельных требований, что и было сделано судом первой инстанции.
6.7. Ответственность за действия временных жильцов перед наймодателем лежит на нанимателе
Согласно ст. 80 ЖК РФ временные жильцы не обладают самостоятельным правом пользования соответствующим жилым помещением. Ответственность за их действия перед наймодателем несет наниматель.
Актуальная версия заинтересовавшего Вас документа доступна только в коммерческой версии системы ГАРАНТ. Вы можете подать заявку на получение полного доступа к системе бесплатно на 3 дня.
Если вы являетесь пользователем интернет-версии системы ГАРАНТ, вы можете открыть этот документ прямо сейчас или запросить по Горячей линии в системе.
В «Энциклопедии судебной практики. Жилищный кодекс РФ» собраны и систематизированы правовые позиции судов по вопросам применения статей Жилищного кодекса РФ.
Каждый материал содержит краткую характеристику позиции суда, наиболее значимые фрагменты судебных актов, а также гиперссылки для перехода к полным текстам.
Материал приводится по состоянию на январь 2020 г.
См. информацию об обновлениях Энциклопедии судебной практики
При подготовке «Энциклопедии судебной практики. Жилищный кодекс РФ» использованы авторские материалы, предоставленные А. Горбуновым, Н. Даниловой, М. Зацепиной, Е. Ефимовой, О. Коротиной, Е. Костиковой, С. Кошелевым, Ю. Красновой, М. Крымкиной, Д. Крымкиным, А. Куликовой, А. Кусмарцевой, Е. Кустовой, Н. Королевой, О. Лаушкиной, А. Мигелем, А. Назаровой, А. Пелишенко, О. Слюсаревой, Я. Солостовской, Е. Филипповой, Е. Хохловой, А. Чернышевой, Т. Эльгиной, Д. Демченко.