хоум стейджинг что это такое простыми словами
Хоум-стейджинг: как выбрать и подготовить квартиру для сдачи в аренду
В связи с падением ставок по депозитам сдача квартиры в аренду становится выгоднее банковского вклада. Доходность рантье в среднем составляет 7,8% годовых, а держателя депозита — 5,8%. Также весной Госдума приняла закон о налогах на банковские вклады. Налогом в 13% будет облагаться «сумма процентов по вкладам, которая превышает проценты с 1 млн руб. по ключевой ставке ЦБ». По мнению экспертов, часть консервативных инвесторов могут снять деньги с вкладов и инвестировать их в покупку квартиры для сдачи в аренду.
Совместно с дизайнером интерьеров, членом Ассоциации дизайнеров и декораторов интерьера (АДДИ) Екатериной Владимировой и риелтором компании «Инком-Недвижимость» Анной Ивановой рассказываем, как выбрать квартиру для бизнеса рантье, какие требования у современных арендаторов в Москве к интерьерам и меблировке жилья.
Как подготовить квартиру
Не каждую квартиру можно сдать быстро и выгодно и при этом извлекать доходность выше вклада по депозитам. Арендное жилье лучше покупать в локациях с хорошей транспортной доступностью и развитой инфраструктурой в микрорайоне. Чтобы избежать проблем с поиском жильцов, нужно найти подходящую квартиру и сделать в ней ремонт, который соответствует запросам широкой массы современных арендаторов.
Если вы планируете купить и сдавать квартиру в аренду, важно понять, кто сегодня он, надежный арендатор, чего ждет от жилья и как подготовить вашу недвижимость соответственно, говорит Иванова. По ее словам, условно есть три большие группы клиентов, которые предъявляют разные требования к квартире, ее расположению, а также отделке и меблировке. На них и нужно ориентироваться, подготавливая жилье для сдачи в аренду, рекомендует риелтор.
Группа № 1:
Им важны следующие параметры жилья:
По словам Анны Ивановой, интерьер с изюминкой позволяет сократить время показов с нескольких недель до одного дня. Наибольшим спросом у этой группы пользуются: стилизация под лофт, открытая студия, дизайнерские фишки, которые цепляют взгляд, отмечает дизайнер Екатерина Владимирова. По ее словам, такой ремонт не требует больших затрат, главное — подойти к интерьеру творчески и умело расставить акценты.
Группа № 2:
В интерьерах эта группа предпочитает современную отделку, минимум старой мебели, хорошо оборудованную кухню и полноценную спальню (или выделенную зону, если это студия), то есть стационарное удобное спальное место, а не раскладной диван.
Грамотная планировка при небольшом метраже играет решающую роль, поэтому если вы собираетесь покупать квартиру с прицелом на перепланировку-увеличение комнат, очень важно до покупки оценить возможности помещения со специалистами, рекомендует риелтор. По ее словам, для того чтобы выделить дополнительные комнаты, количество окон даже важнее, чем количество квадратных метров. Минимально допустимая площадь жилой комнаты по московским нормам — 8 кв. м, при этом ее ширина должна быть не менее 2,25 м. И это далеко не все подводные камни перепланировок, говорит эксперт.
Группа № 3:
Их интересуют следующие параметры:
В интерьере они ожидают качественные, преимущественно натуральные отделочные материалы, хорошую бытовую технику, включая кондиционирование. Возможно, понадобится отдельный кабинет. Дизайнер рекомендует нейтральный, не перегруженный мебелью интерьер, который арендаторы могут дополнить на свой вкус.
Если для третьей группы отделка делается фактически «как для себя», то, ремонтируя квартиру с прицелом на первую и вторую группы, важно грамотно распределить бюджет с учетом долгой интенсивной эксплуатации. Задача дизайнера — создать такой интерьер и использовать такие материалы, которые позволят легко и незатратно освежать квартиру при необходимости. Все скрытые системы (электропроводка, канализация, отопление, сантехника и т. п.) лучше сразу делать основательно, во избежание аварийных ситуаций, которые повлекут за собой простой и потерю выгоды. А отделка должна быть максимально ремонтопригодна: например, один раз хорошо выведенные и покрашенные стены потом можно просто мыть, тогда как испорченные обои придется переклеивать, заключает дизайнер.
Хоум-стейджинг
Так называемый хоум-стейджинг, или предпродажная подготовка, то есть создание привлекательного вида квартиры, позволяет значительно сократить срок показов, а в случае аренды — повысить арендную ставку на квартиру. Если вы не готовы к ремонту, хоум-стейджинг поможет создать благоприятное впечатление от жилья. Екатерина Владимирова рассказала, какие еще важные шаги помогут подготовить квартиру как для сдачи в аренду, так и для ее продажи.
По словам дизайнера, самый важный шаг — расхламление. «Сфотографируйте комнату и мысленно сравните с номером любимого отеля: на фотографии визуальный «шум» гораздо заметнее. Все личные вещи (фотографии членов семьи, грамоты и другие памятные вещи) лучше убрать», — рекомендует Владимирова.
Генеральная уборка и мелкий ремонт. Убедитесь, что в квартиру поступает максимум возможного света, все окна должны быть чистыми, сложные многоярусные гардины лучше заменить на простые светлые шторы. Возможно, в ключевых местах (прихожая, санузлы, кухня) их стоит заменить на более яркие.
Стайлинг. Наше эмоциональное впечатление о квартире складывается в первые 30 секунд, поэтому прихожая очень важна. Максимально освободите ее от вещей и мебели, убедитесь, что она хорошо освещена, а зеркало — чистое. Новый небольшой красивый ковер может стать прекрасным акцентом.
Второе важное место — это кухня. Все горизонтальные поверхности должны быть практически свободными. Если какие-то предметы невозможно убрать, сгруппируйте их на подносе/в корзине. Соберите красивую композицию на обеденном столе (ваза с фруктами, несколько красивых чашек, графин с водой, стопка кулинарных книг, домашние цветы и т. п.).
Санузлы. Убедитесь, что штора и полотенца свежие, однотонные, лучше белые (воспринимаемая чистота). Уберите флаконы, косметику, добавьте уместный декор — свечи, раковины, ароматизатор с палочками.
Спальня. Пустая комната выглядит меньше, кровать позволит прочувствовать габариты. Добавьте для показа красивый плед, живые цветы.
Хоум-стейджинг: 8 практических советов предпродажной подготовки квартиры
В современном мире все чаще употребляется слово хоум-стейджинг (англ. home staging), по-русски это можно назвать обычной предпродажной подготовкой недвижимости, но гораздо более глобальной и глубокой. В то же время, такая подготовка подразумевает максимальную экономию на материалах и проводимых работах, ведь все это должно окупиться при продаже квартиры или другой недвижимости.
Фото: Pixabay.com
Из статьи вы узнаете, как быстро и недорого увеличить стоимость своей недвижимости, ускорить ее продажу за счет косметического ремонта, ознакомитесь с наиболее популярными технологиями, узнаете о перспективах бизнеса в этой сфере и многое другое.
Мы полностью развеем миф, что делать ремонт недвижимости перед продажей невыгодно!
Что такое хоум-стейджинг и для чего нужен
Хоум-стейджинг — это комплекс мер, который направлен на улучшение привлекательности недвижимости для потенциальных покупателей с минимальными денежными вложениями.
Конечно, все познается в сравнении. Элитный и дорогой ремонт никогда не оправдывает вложений, между тем, недорогой косметический ремонт способен повысить стоимость недвижимости, подтолкнуть покупателя сделать выбор в пользу вашего варианта, скрыть самые значимые недостатки и показать преимущества именно вашей недвижимости.
Предпродажная подготовка квартиры позволяет сделать три важные вещи:
Советы по предпродажной подготовки недвижимости
1. Облагородьте подъезд или прилегающий участок
Осмотр недвижимости начинается с подъезда. Наличие входной двери, состояние стен, перил, лифта и лестниц — на все это обращают внимание при первом осмотре квартиры.
Конечно, на некоторые вещи невозможно повлиять, не будете же вы самостоятельно делать ремонт в подъезде. Но напомнить управляющему о мусоре на лестничной клетке, сломанном окне или не работающей лампочке вполне можно. К том же, некоторые вещи можно сделать и самостоятельно, не затратив много денег — ввернуть лампочки, постелить коврик перед своей дверью, подмести на своем этаже.
С коттеджами и дома все в ваших руках. Достаточно постричь газон, обновить краску на воротах, расставить пару дешевых скульптур и вид будет лучше.
Все это сделает первое впечатление лучше, а оно играет решающую роль.
2. Уберитесь в квартире
В первую очередь уберите все лишние предметы. Валяющиеся игрушки, разбросанная одежда, бардак в кладовке — это отрицательно влияет на оценку недвижимости. Конечно, покупатель понимает, что все это можно убрать, все личные вещи вы вывезите, но он уже сейчас пытается оценить недвижимость как свою собственную и бардак тут не на стороне продавца.
Фото: pxhere.com
К тому же, помещение, с личными вещами на виду, персонифицируется, а это мешает его продать. Лучше всего убрать все личные вещи перед приходом покупателей или вовсе вывезти их, если это возможно.
Необходимо провести тщательную генеральную уборку. Именно тщательную, а не как обычно. Дело в том, что даже у хорошей хозяйки есть много «серых пятен» — мест, которые убираются не каждый раз или нет так тщательно. Надо найти все такие места и тщательно убрать, то на что вы не обращаете внимание в повседневной жизни, может броситься в глаза потенциальному покупателю:
Поверьте, хорошо убранная недвижимость продается заметно быстрее и выгоднее.
3. Обеспечьте хорошее освещение.
Свет в квартире должен быть ярким и включенным везде — это одно из основных правил при показе недвижимости.
Поменяйте все лампочки, если необходимо, добавьте временные источники освещения — настольные лампы, торшеры, бра. Все помещения должны быть максимально освещены.
Приглушенный и неяркий свет возможно и комфортнее в повседневной жизни, но наиболее в выгодном «свете» помещение выглядит при ярком освещении.
Фото: pixabay.com
4. Расставьте мебель
Пустая квартира выглядит больше и она менее персонализирована, но с помощью минимального набора мебели можно «помочь» сделать покупателю выбор.
Зачем гадать, уместиться ли в конретном проеме диван или шкаф? Оставьте эту мебель и вот наглядный пример, что они могут там стоять.
Будет ли удобна эта комната под детскую? Вот тут стоит кровать, вот тут детский письменный стол и небольшой шкаф.
Немаловажно и наличие кухонного гарнитура. Для большой кухни он может стоить несколько сотен тысяч рублей, и если вы оставляете эту мебель, то цену квартиры можно увеличить.
5. Позаботьтесь о цветах.
Речь идет об использовании ярких цветовых решений в тех или иных вариантах. Для продажи лучше подходят нейтральные цвета, с ними легче «работать» покупателю, когда он примеряет другие обои или вариант шкафа.
Большинство людей готовы «принять» те цветовые решения, которые были выбраны предыдущими владельцами, если эти решения нейтральные.
А вот яркие обои, мебель, потолки или полы могут отпугнуть покупателей. Им может быть некомфортно в окружении ярких расцветок и они сразу поймут, что квартире потребуются те или иные ремонтные работы.
Фото: Pixabay.com
6. Устраните неприятные запахи.
Хозяин недвижимости можете этого и не замечать, но квартира будет иметь свой специфический запах. Не всегда этот запах приятный, так как личная гигиена, наличие детей и домашних животных накладывают свой негативный эффект.
Перед показом недвижимости надо проветрить помещение, расставить ароматические свечи или другие источники приятных запахов. Опять же, запахи должны быть мягкими, они должны вызывать только положительные эмоции.
То же самое касается и подъезда, проветрите его, побрызгайте специальным аэрозолем.
7. Проведите ремонт электрооборудования.
Кондиционер, вытяжка, проведенный интернет, электрическая плита и многое другое может стать дополнительным плюсом для продаваемой квартиры. Естественно, это будет плюсом только при исправной работе, поэтому не поленитесь проверить все электроприборы и при необходимости почините их.
Поверьте, никто не будет платить больше за наличие кондиционера, если лично не убедиться, что он работает должны образом.
8. Сделайте ремонт.
Большинство людей бояться делать ремонт, особенно в недвижимости, которую готовят к продаже. Да, дорогой и глобальный ремонт никогда не окупается. Вы можете увеличить цену недвижимости лишь на треть или половину от того, что потратите на капитальный ремонт, не более.
Мы же говорим о недорогом косметическом ремонте, который с одной стороны не отнимет у вас серьезных денег и времени, с другой стороны он сильно поменяет внешний вид недвижимости и сделает ее более привлекательной для покупателей.
Как сделать косметический ремонт в квартире за небольшие деньги, мы поговорим в следующей главе.
Ремонт перед продажей
В этой главе мы расскажем, как и на чем можно сэкономить при косметическом ремонте недвижимости.
Электрика. Полная замена проводки — это дорого и предваряет полный ремонт стен и потолков. Для косметического ремонта — это не лучший вариант, поэтому проводку стоит менять только там, где она неисправна.
В большинстве случаев, достаточно обновить розетки с выключателями или просто помыть их, если они не имеют повреждений.
Сантехника. Опять же, менять стоит только при серьезных повреждениях. В остальных случаях чистим, покрываем специальными покрытиями (для ванной), меняем сломанные вентиля и прокладки, и этого будет достаточно.
Если сантехника требует замены, то не обязательно покупать новую. Можно купить старую, но вполне себе неплохого вида б/у сантехнику. Есть даже компании, которые принимают старую сантехнику, приводят ее в надлежащий вид и продают по ценам в два-три раза дешевле новой.
Чем не вариант для увеличения стоимости квартиры?
Фото: pxhere.com
Двери и окна. Наличие пластиковых окон сразу прибавляет квартире стоимость, некоторые покупатели даже специально проходят и проверяют работу всех окон.
Старое пластиковое окно может прилегать неплотно, иметь сломанную фурнитуру и т.д. Его можно отремонтировать своими силами — достаточно купить комплектующие. А вот полностью менять старые деревянные окна на пластиковые невыгодно, затраты не окупятся.
С дверями вариантов намного больше. Старые деревянные двери можно перекрасить, предварительно убрав все старую краску и проведя подготовительные работы. Поверьте, двери с несколькими слоями старой краски видно сразу, а отремонтированные и свежеокрашенные двери, даже если они старые и деревянные, сразу производят хорошее впечатление.
С хлипкими дверями из ДВП, при наличии у них недостатков, уже сложно что-то сделать. Менять их необходимо только при серьезных повреждениях.
Потолки. Наиболее распространенный сейчас вариант — натяжные потолки. Они скрывают все неровности потолка, служат очень долго, легко моются, способны защитить от небольшого потопа от соседей сверху.
Если потолки в квартире выглядят приемлемо, то достаточно просто протереть их. В плохих случаях можно задуматься о натяжных потолках. Стоят сейчас они примерно также, как и покраска, с учетом материалов и работ, а выглядят заметно лучше.
Неоспоримым преимущество натяжных потолков является и то, что они делаются быстро и с минимальным количеством мусора.
Фото: Pixabay.com
Стены. Самый простой вариант с обоями, так как заменить их можно быстро и недорого. Но помним про выбор нейтральных цветов и выполнения всех работ качественно. С обоями все очень просто, так как еще с советских времен наши соотечественики умеют клеить обои, ведь для этого не требуются специфические навыки и инструмент.
Еще один бюджетный вариант — это покраска, но важно понимать, что стены под покраску требуют больше внимания — они должны быть ровными. Рельефные обои же могут скрыть часть мелких недостатков стен.
Полы. Они должны быть ровными и не скрипеть. Наличие паркета, линолеума или любых других покрытий не так сильно влияет на цену, главное, чтобы по полу уже сейчас было комфортно ходить. А дальше покупатель может постелить любое покрытие, ковры, ковролин или что-то еще.
Старые деревянные полы дешевле всего накрыть линолеумом. Это материал самый дешевый, к тому же он скрывает легкие неровности и не требует специфических знаний.
Как экономить на строительных материалах? Если время не поджимает, то можно сэкономить на строительных материалах, так как они имеют плавающую из-за сезонов цену. Ближе к концу сезона ремонтов, а это поздняя осень, можно сэкономить до 50 процентов на стоимости строительных материалов.
Стоимость хоум-стейджинга
Каждый случай индивидуален, поэтому сложно прогнозировать затраты и ожидаемую прибыль от предпродажной подготовки квартиры. В квартире может быть полностью сделан ремонт, но установлена плохая сантехника, которую надо менять, попутно ломая уже готовые перекрытия в ванной. Могут быть случаи с уже законченным ремонтом во всех комнатах, кроме одной.
В среднем получаются вот такие затраты и доходы:
| Состояние квартиры | Рекомендуемые вложения, % от ориентировочной стоимости недвижимости | Прогнозируемая прибыль, % от ориентировочной стоимости недвижимости |
|---|---|---|
| «Убитое» | 3 | 5-7 |
| «Среднее» | 1 | 3-5 |
Важно помнить, что не всегда подготовка квартиры приведет к дополнительным доходам, но даже на «застоенном» рынке, косметический ремонт станет дополнительным преимуществом перед другими конкурентами.
Как люди оценивают квартиру
Чтобы понимать, где и как будут смотреть вашу квартиру в первую очередь, необходимо думать, как покупатель. На что бы вы обратили внимание в первую очередь, если бы сами хотели купить квартиру? Какие слабые места стали бы искать?
При показе недвижимости, важно учитывать, что человек использует 4 чувства для оценки:
Обычно в первую очередь осматривают кухню, ванную комнату, туалет и балкон. В гостиных, спальнях главным является удачное расположение и полезная площадь, а вот в других помещениях множество дополнительных факторов оценки недвижимости.
Обычно осмотр проходит по типовому сценарию:
Как бизнес
В среднем, грамотный хоум-стейджинг может поднять стоимость квартиры на 5-25 процентов. В денежном выражении — это 100 — 400 тысяч рублей при затратах от 15 до 50 тысяч рублей. Поэтому важно оценивать его не как дополнительную трату, а как инвестиции.
Обычно количество инвестиций напрямую зависит от вас и наличия:
Многие рассматривают предпродажную подготовку, как выгодный бизнес, ведь в месяц вполне реально подготовить несколько квартир, при наличии рабочей бригады и необходимых денежных средств.
Предпродажная подготовка, даже самая минимальная, нужна каждой квартире. Для продавцов, правильный подход к этому вопросу способен принести дополнительные деньги или выигранное время на продаже.
Если вы хотите еще больше узнать о том, как можно зарабатывать на недвижимости, то подписывайте на нашу рассылку и изучайте новые статьи.
Ремонт без ремонта: кто такие хоумстейджеры и как они помогают сделать квартиру лучше (бонус: фото «до» и «после»)
Что такое хоумстейджинг, зачем и кому он нужен, почему он лучше классического дизайна и во сколько обойдется такая услуга.
Хоумстейджинг дословно переводится как «подготовка жилья». И, если коротко, то он нужен, чтобы быстро и с минимальными вложениями сделать квартиру лучше и привлечь классных ответственных покупателей или квартиросъемщиков.
Кто такие хоумстейджеры и чем они отличаются от дизайнеров интерьеров
В России хоумстейджинг еще не так популярен как на Западе. Я, например, только в июне этого года узнала о существовании специалистов, которые помогают собственникам жилья подготовить недвижимость к аренде или продаже. Их называют стейджерами.
Валерия Хандрикова и ее муж Дмитрий Мороз, архитекторы-стейджеры, они одними из первых начали двигать хоумстейджинг в массы, по крайней мере, на московском рынке недвижимости.
Кажется, зачем придумывать новое название для того, у чего название уже есть? Но работа стейджеров, как оказалось, все же отличается от классического дизайна интерьера. По словам Леры, стейджеры работают одновременно со всеми аспектами восприятия пространства: на уровне формы и объема, света и цвета, запаха и звука. Задача стейджеров, говорит Хандрикова, — вызвать приятные эмоции и впечатления от объекта, ощущение уюта и комфорта.
Стейджер помогает сэкономить на ремонте и максимально заработать на недвижимости. А еще, от обычного дизайнерского ремонта хоумстейджинг отличается тем, что товарный вид квартире могут придать за пару недель. Поэтому его иногда называют ремонтом без ремонта.
Марфа, админ группы Flats for Friends по поиску жилья и жильцов, в своем сообществе также активно поддерживает популяризацию хоумстейджинга в России. По ее мнению, классический дизайн — это элитный вид декорирования. Материалы для него требуются дороже и качественнее. Поэтому, конечно, хоумстейджинг не сможет заменить его. Он идеально подойдет для случаев, когда нет времени, желания или средств на дорогостоящий ремонт, а привести квартиру в порядок надо.
«Классический дизайн — это Dior, а хоумстейджинг — это Zara. Для повседневной жизни я бы выбрала второй бренд, не задумываясь. Если продолжать аналогию, то вещи Zara носят все слои населения, по крайней мере на Западе, где в моде простота и удобство», — считает Марфа.
Почему начал расти спрос на хоумстейджинг
Сейчас большую роль играет визуальная составляющая, в том числе на рынке недвижимости. Люди все больше стали обращать внимание на внешний вид того, что их окружает.
«Стало важным, какие эмоции и ощущения вызывает то или иное пространство. Иногда это происходит даже подсознательно: люди выбирают не только холодным рассудком, но и каким-то «шестым чувством», — отмечает Лера Хандрикова.
С тем, что настроения на рынке меняются, согласна и Марфа. К ней Лера и Дима обратились в сентябре 2020 года, чтобы рассказать о хоумстейджинге — о его плюсах как для арендаторов, так и для арендодателей.
Но красочнее любых слов на вопрос, почему спрос на эту услугу растет, говорят реальные работы и проекты «до» и «после».
«Заметила интересный эффект от хоумстейджинга. С его помощью можно найти своего «идеального» арендатора. Если собственник точно знает, кого он хочет видеть своим арендатором (молодую пару, семью с детьми, студентов, одинокого мужчину или молодую девушку), то грамотный стейджинг позволяет заинтересовать именно этих людей. Так например, наша клиентка хотела, чтобы в ее квартире жила именно семья с детьми. Правильное функциональное зонирование, наполнение и стилистика интерьера помогла реализовать ее желание», — отметила Валерия Хандрикова.
Также стейджер подчеркнула, что сложнее привести в порядок не малогабаритные квартиры, а жилье высокого класса.
«В таких объектах интерьер часто выглядит аляпистым, исправить это легкими штрихами невозможно, а желающих покупать дорогие квартиры с устаревшим или специфическим дизайном не так много. К сожалению, деньги и вкус не всегда рядом», — добавила дизайнер.
Сколько стоит хоумстейджинг
Вложения в стейджинг — это не затраты, а инвестиции. Чаще всего они окупаются быстрой и выгодной сделкой. Цена услуги зависит от «глубины» стейджинга, то есть от масштаба достаточных и необходимых изменений. Если это «легкий» стейджинг (закупка необходимого наполнения, декорирование и фотосессия), то стоимость начинается от 20 тысяч рублей.
Если же требуется более тщательная проработка. Например, минимальный косметический ремонт — покраска стен или фасадов кухни, — то услуга обойдется от 1000 рублей за 1 квадратный метр помещения.
Кроме полноценной услуги есть также консультации: оффлайн в Москве (10 тыс. рублей) и онлайн из любой точки мира (7 тыс. рублей). Консультации подойдут тем, у кого есть опыт в оформлении квартиры и собственные идеи, но нужен совет профессионала, чтобы понять, как все это реализовать с наименьшими затратами — как денежными, так и временными.