Выборгское шоссе 10 что строят
Москва запустила новую программу освоения промзон. Что это значит
В Москве запустили программу реновации промышленных зон «Индустриальные кварталы». На этих территориях столичные власти вместе с инвесторами возведут 35 млн кв. м недвижимости, из которых 11 млн «квадратов» будет использовано под производственные объекты, 13 млн кв. м — под общественную, деловую и социальную застройку, еще 11 «квадратов» — под жилье, четверть из которого возведут по программе реновации.
В 2021 году по проекту «Индустриальные кварталы» планируется провести 35 аукционов для определения инвесторов, которые будут реорганизовывать промзоны. Общая площадь земельных участков под аукционы составит 456 га.
Эксперты рассказали, как повлияет новая программа застройки «ржавого пояса» на рынок столичного жилья и какие сложности могут быть при ее реализации.
Преимущества
Выход новых качественных проектов с интересными характеристиками и по привлекательным ценам положительно скажется на рынке первичной недвижимости, считает управляющий директор компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE) Надежда Коркка.
«В начале 2021 года на рынке новостроек наблюдается недостаток ликвидного предложения, а в некоторых сегментах и вовсе дефицит. Поэтому вовлечение новых территорий — это, скорее всего, благоприятный сигнал. Оценить влияние данной программы на рынок жилой недвижимости Москвы (в том числе спрос и предложение) будет возможно после определения конкретных параметров застройки по каждой реорганизуемой территории», — отмечает Коркка.
Проблемы и риски
Существует несколько возможных проблем в реализации программы, считают эксперты. Во-первых, это сложности, связанные со взаимодействием с собственниками данных площадок. Многим коммерческим предприятиям будет интересно продать участки, а вот с небольшими государственными предприятиями иногда договориться сложнее, считает председатель совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова.
«Вероятно, урегулировать отношения с собственниками территорий в промзонах власти будут так же, как это происходило до сих пор. Например, есть совершенно недееспособное производственное предприятие, в собственности которого находятся какие-то земельные активы. Девелопер выкупает это предприятие целиком, банкротит его, у земель меняется вид разрешенного использования — можно строить. Предварительно внеся все проекты в правила землепользования и застройки города», — объяснила Доброхотова.
В ситуации, когда собственники не приводят территории в порядок, правительство Москвы вправе обязать их приступить к реализации проектов комплексного развития территорий либо выкупить такие участки и самостоятельно заняться их развитием, уточнила Надежда Крокка. Она предположила, что у новой программы, возможно, будут какие-то структурные локомотивы в форме компаний, так как причина ее возникновения состоит как раз в том, чтобы объединить множество собственников и арендаторов в едином направлении и вести согласованную работу по преобразованию территории.
Второй проблемой программы «Индустриальные кварталы» могут стать сложности, связанные с реновацией самой площадки. Например, дополнительные существенные расходы могут потребоваться на снос большого объема строений, вывод предприятия или рекультивацию земли, подчеркнула Доброхотова.
Еще одной сложностью программы является то, что реализация крупных жилых проектов на территории промзон требует значительных расходов на строительство социальной и транспортной инфраструктуры, пояснила председатель совета директоров «Бест-Новостроя». Она подчеркнула, что с учетом этого такие площадки могут быть интересны лишь крупнейшим девелоперам из топ-10 или даже топ-5, у которых есть ресурсы и на вывод предприятий, и на реновацию территории, а также финансы на реализацию девелоперского проекта.
Четвертой проблемой является долгосрочность новой программы, уточнила Коркка. По ее словам, программа масштабная, сложная и ориентирована на сбалансированное развитие этих территорий, что может сказаться на сроках и в результате растянуться на десятилетия.
Какое жилье построят
Какое именно жилье будут строить в рамках новой программы, будет зависеть от конкретной площадки. «Внутри МКАД комфорт-класс можно осваивать везде, даже отдаленные районы робко пробуют бизнес-лайт. Большие объемы под жилую застройку в Братцево (240 тыс. кв. м) — там вполне может появиться полноценный бизнес-класс. А также в Кунцево-1 (около 600 тыс. кв. м) и Октябрьское Поле (около 140 тыс. кв. м) — в обоих случаях минимум хорошие проекты комфорт-класса, на Берзарина, возможно, бизнес-сегмент. То же с промзоной Грайвороново — это перспективный район, там развивается транспортная инфраструктура, рядом ТПУ «Нижегородская». Пока основная масса ближайших проектов — класс комфорт, но ЖК «Аквилон Beside» — это уже бизнес-лайт. Неподалеку бестселлер «Метрополия» — также уровня выше среднего», — рассказала Доброхотова.
Поскольку новые проекты на месте данных промзон, очевидно, будут выходить постепенно, а не одномоментно, то на спрос и предложение это никак глобально не повлияет, уточнила глава «Бест-Новостроя». К тому же, по ее словам, на новых территориях именно под жилье отводится не такой уж большой процент площади — запланировано всего около миллиона квадратных метров, менее 10% сегодняшнего объема первичного рынка.
Тайный коттеджный посёлок нашли в лесу под Петербургом. Его не видят те, кто должны
В лесу Всеволожского района обнаружили коттеджный посёлок. Владельцы-строители настаивают: нет фундамента – нет нарушения. Градкодекс только промямлит.
Чиновники администрации посёлка имени Свердлова Всеволожского района внезапно обнаружили, что поблизости с Невой, недалеко от микрорайона Малые Пороги, прямо в лесу строится нечто похожее на коттеджный посёлок. Примерно два десятка одинаковых деревянных коробок, которые осталось обшить и превратить в двухэтажные домики. На некоторых уже присутствует кровля из металлочерепицы и установлены металлопластиковые окна.
На территорию Невского участкового лесничества муниципалы заглянули из-за необходимости проведать внутрипоселковую дорогу, недавно поставленную на кадастровый учёт. Подойдя поближе, увидели, что часть трассы перекопана, причём глубина траншей составляет порядка двух метров. Зафиксировали факт потенциальной угрозы для автомобилистов, которые явно опрокинутся, если зазеваются. Также заметили повреждение корневой системы растущих вдоль дороги деревьев, что в дальнейшем может послужить засухе стволов.
Как рассказал 47news и.о. главы администрации Андрей Шорников, не составило труда выяснить, что работы ведёт ООО «ЭСВ Групп». Фирма арендует часть лесного участка площадью 4,5 Га, что, впрочем, понятно благодаря плакату, установленному рядом.
После созерцания увиденного, муниципалы обратились в прокуратуру, Госстройнадзор и Управление лесами. По их мнению, нарушение кроется в том, что объекты возводятся на заглублённых буронабивных сваях.
По данным информационной системы «СПАРК», ООО «ЭСВ-Групп» зарегистрировано во Всеволожске, в одной из квартир. Профиль деятельности указан как рекламный, а в качестве природных объектов – право пользования одним лесным участком. Собственный капитал у компании отсутствует.
Владелец и директор фирмы, 25-летний Никита Гомонов, также ведёт бизнес по продаже объектов недвижимости. Любопытно, что на сайте в качестве объектов для привлечения внимания указаны квартиры в жилом комплексе «Барская усадьба», хоть он ещё и не сдан.
В беседе с 47news Гомонов заявил, что о претензиях администрации не в курсе, но тут же обосновал факт их наличия.
Однако, заметил, что дома нельзя называть коттеджами, а правильно обозначать их в качестве некапитальных строений.
— Это как, отдыхающих может унести ветром что ли? – переспросил 47news.
Заметим, понятие «капитальное строение», пожалуй, одно из самых зыбких в Градостроительном кодексе. Определением, что под него подпадает, заинтересованные лица буквально вертят, как хотят, в зависимости от конкретной цели. К примеру, мы неоднократно рассказывали и показывали, что в случае необходимости за фундаментальное строение выдают строительные вагончики. В данном же случае получается, что, наоборот, временность конструкции обосновывают наличием свай.
Хотя, если подходить буквально, получится, что основными признаками капитального строения являются прочная связь с землёй и невозможность переместить его без нанесения несоразмерного ущерба назначению. Из-за множественности толкований точку в конкретном примере должен ставить суд.
По поводу возможности строить в лесу 47news уже досконально разбирался на примере Выборгского района. Общий вывод всех специалистов, от прокуроров до чиновников: тяжелее шалаша здесь ничего не может появляться. Впрочем, зависит всё от личностей. По словам сотрудников администрации Свердлова, если в том же комитете по природным ресурсам признают очевидный факт нарушения, то когда дело доходит до местных лесничих, почему-то никто ничего не видит.
На странице в социальной сети, впрочем, Гомонов указал, что окончил Богословский факультет в Северной Италии. На аватарке он изображён с большими деталями конструктора в руках, а на голове у него верхняя часть фигурки человечка Lego.
Кстати, когда будет завершён проект строительства базы отдыха, Гомонов не знает, поскольку это зависит от частного финансирования, а оно непредсказуемо. Хотелось бы уложиться в год-два. Сейчас в год аренда обходится в 1,2 миллиона рублей. Итоговую прибыль оценивает так: «Если будет какая-нибудь выгода, то будет, нет – так нет». Это почти как «нас невозможно сбить с пути, потому что мы не знаем, куда идём», только даже более изящно.
Где в Ленобласти построят три завода для мусора Петербурга
Заместитель председателя правительства РФ Виктория Абрамченко во время визита в Ленобласть 30 марта заявила о грядущем строительстве мусороперерабатывающих заводов на территории 47-го региона для переработки мусора, генерируемого городом. Для понимания, это 1,7 млн тонн в год.
По словам чиновников областного правительства, до конкретики всё-таки далеко. Как и предполагал 47news, близким к окончательному можно назвать решение только по землям Островского карьера в Выборгском районе Ленобласти. Это место логистически привлекательно, но вызывает ярое противление жителей окрестных населенных пунктов.
По словам главы администрации Всеволожского района Андрея Низовского, на районном уровне локация ещё не обсуждалась.
— Надо смотреть проект. Одно дело, если под модным словом «переработка» банальный полигон. И совсем иное, если как в Токио завод в черте города. Если так, то почему нет. Решать-то надо вопрос.
Глава администрации Ломоносовского района Алексей Кондрашов тоже пока не получал сигналов.
— Если отвлечься от прагматики, вы не опасаетесь некого недовольства местных жителей? Мусор ведь только городской обещают возить.
Впрочем, не исключено, что вся история ничем не закончится. 47news спросил у гендиректора НЭО Екатерины Горшковой о планах по строительству заводов. Она сослалась на занятость. Представитель компании пообещала ответить на вопросы и через несколько часов зашла, как ей кажется, с тузов: какие обсуждаются площадки, сказать не можем, примерных сроков строительства не назовём, какие технологии рассматриваются – тоже секрет.
Виктор Смирнов,
47news
Все стройки Москвы
Описание объекта
Сейчас на территории промзоны находятся:
Основной объем работ по реконструкции уже выполнен. Завершить редевелопмент большей части промзоны планируется в 2021 году.
Что сделано
На месте ООО «Союзкоминт» на ул. Нарвская, вл. 1А построили жилой комплекс «Головино». Он состоит из четырех корпусов: 24-этажного и трех 17-этажных.
В составе ЖК построили детский сад на 125 мест, школу на 450 мест и гараж-стоянку на 1315 машин.
На полузаброшенной территории бывшего завода нестандартного оборудования по адресу: Головинское шоссе, вл. 5 построили современный многофункциональный комплекс «Водный». В состав первой очереди входит 26-этажная офисная высотка и трехуровневый торговый центр с подземной парковкой.
В рамках второй очереди построили жилой комплекс «Водный» из пяти высоток со встроенным детским садом в одной из них. В ЖК реализована концепция «дворы без машин».
Третья очередь жилого квартала выполнена в стилистике комплекса и жилого квартала второй очереди, но выигрывает по видовым характеристикам – с верхних этажей домов открываются виды на достопримечательности Москвы и Химкинское водохранилище.
Что делается
Многофункциональный жилой комплекс строится п о адресу: Головинское шоссе, вл. 11. Он будет состоять из четырех секций высотой от трех до 24 этажей.
Первые этажи займут магазины, парикмахерские, службы быта. В одном из корпусов появится встроенно-пристроенный детский сад. Для парковки автомобилей обустроят подземную автостоянку на 202 машины и шесть мотомест.
Территорию благоустроят – здесь появятся зоны для отдыха, детские и спортивные площадки, высадят деревья и создадут цветники.
На ул. Адмирала Макарова, вл. 6 строится жилой комплекс «Невский». Он включает пять домов и торговую галерею «Невский причал». Их выполнят в едином архитектурном ансамбле, который «нарисует» картину морского порта.
Площадь торговой галереи «Невский причал», сочетающей функции офисного пространства и торгового центра, – 15,6 тыс. кв. метров. Здесь создано почти 250 рабочих мест.
В жилом комплексе «Невский», который возводит концерн «Крост» на месте бывших производственных цехов, сданы в эксплуатацию четыре корпуса. В начале июня окончен «нулевой» цикл первой секции пятого корпуса – он будет состоять из двух секций разной этажности (16 и 28 этажей). Помимо заливки фундамента, сооружен подземный паркинг, смонтированы инженерные коммуникации, строители вышли на возведение жилых этажей.
Ввести в эксплуатацию пятый корпус планируется в августе 2020 года.
На ул. Выборгская, вл. 9 инвестором сдано первое здание учебно-строительного технопарка. В нем появится около 1 тыс. рабочих мест.
Что сделают
На публичных слушаниях одобрен проект планировки территории, ограниченной Ленинградским шоссе, Пулковской улицей, Конаковским проездом, Кронштадским бульваром. Там разместится жилая застройка.
На территории, ограниченной ул. Михалковская и территорией памятника садово-паркового искусства «Усадьба Михалково», одобрено строительство 102,6 тыс. кв. метров жилья.
На участке по адресу: Михалковская ул., вл. 48 планируется возвести жилье, детский сад, спортивную школу с гимнастическим залом, музыкальную школу-студию и помещения общественного назначения.
Экологическая обстановка
В окружении находится природно-исторический парк «Покровское-Стрешнево», парк «Дружба», Головинские пруды и территория прибрежной зоны Химкинского водохранилища.
Транспортная доступность
Недалеко от промзоны «Братцево» проходит Ленинградское и Головинское шоссе. На территории находится три станции метро – «Речной вокзал», «Войковская» и «Водный стадион», а также остановочный пункт «Балтийская» на МЦК.
В Санкт-Петербурге запускают новую сеть торговых центров
Инвестиционно-управляющая компания STEIT объявила о запуске сети торгово-развлекательных центров (ТРЦ) в новых районах интенсивного жилого строительства в Петербурге и Ленобласти. Первый ТРЦ новой сети построят в Мурино (Всеволожский район Ленобласти) к 2023 году. Инвестиции в его строительство могут составить 1,2-1,7 млрд руб.
Качественные небольшие ТРЦ районного формата самый востребованный формат для кварталов с плотной жилой застройкой, они востребованы как ретейлерами — потенциальными арендаторами ТРЦ, так и населением, говорят эксперты.
Сеть ТЦ в новых районах
В компания STEIT сообщили, что намерены построить сеть торговых центров в новых районах, где темпы ввода жилья и роста населения превышают темпы строительства инфраструктуры. «В районах с плотной жилой застройкой особенно важно появление новых общественных пространств, в том числе качественных ТРЦ. Такие объекты дают возможности не только для шоппинга, но выполняют развлекательно-досуговую и социальную функцию, создают новые рабочие места и в целом более комфортную среду для жизни. Кроме того, ввод новых качественных торговых площадей позволит федеральным брендам, ранее не представленным в развивающихся районах города, расширить зону присутствия», — заявила Мария Парфененко, генеральный директор STEIT.
Рядом с КАД
Как уточнили в компании, первым объектом сети станет ТРЦ «Экопарк» в Мурино. Торговый центр общей площадью 24,5 тыс. кв.м. и арендопригодной 18 тыс. кв.м. построят рядом с основным съездом КАД в Мурино на Охтинской аллее. В ТРЦ запланирован кинотеатр, фудхолл, ресторан с террасой, супермаркет и более 80 магазинов. Разрешение на строительство объекта уже получено, срок реализации проекта составит около 2 лет.
Выбор Мурино в качестве площадки для строительства в STEIT объясняют тем, что сейчас здесь проживает более 160 тыс. человек, в перспективе 3-5 лет ожидается прирост населения еще на 60-80 тыс. человек за счет ввода новых жилых комплексов. Жители новых районов — это преимущественно молодые активные семьи в возрасте 30-35 лет со сформированным запросом на современные общественные пространства, шоппинг в качественных ТК, возможности для семейного досуга рядом с домом, отмечают в компании.
Инвестиции в проект в STEIT не раскрывают. Не ответили в компании и на вопрос РБК Петербург о том, какие ещё районы города и области рассматривают для строительства торговых центров своей сети.
Миллиардные инвестиции
По оценкам руководителя отдела исследований и консалтинга IPG.Estate Валерия Трушина, инвестиции в возведение нового ТРЦ в Мурино могут составить около 1,2 — 1,3 млрд руб. без учета покупки земельного участка: стоимость строительства сейчас выросла из-за повышения цен на металлоконструкции. Партнер, руководитель направления торговой недвижимости «БестЪ. Коммерческая недвижимость» Станислав Ступников считает, что инвестиции в такой проект могут составить порядка 1,7 млрд руб., если инвестору нужна простая коробка с хорошей инженерией, вентиляцией и т.д. «Если добавлять красивую архитектуру, дизайн, благоустройство (а его желательно добавить, потому что места для прогулок в таких районах чрезвычайно востребованы и пользуются популярностью у местных жителей), то инвестиции могут дойти до 2 млрд руб.», — полагает он.
Валерий Трушин считает площадь будущего ТЦ избыточной, так как не все его функции будут пользоваться популярностью. «Торговый комплекс районного формата обязан удовлетворять базовые потребности местных жителей, поэтому в нем должна быть аптека, пекарня, кофейня, супермаркет и магазин товаров для дома и ремонта. Однако я не уверен, что, например, будет востребованным кинотеатр — как минимум из-за близости ТРК «Мега», — прогнозирует он. На то, что параметры ТРЦ «Экопарк» в Мурино значительно больше традиционных торговых центров районного масштаба, обратили внимание и эксперты Colliers. По словам замдиректора департамента консалтинга Colliers Евгения Кулеш, площадь таких объектов может варьироваться от 5 до 15 тыс. кв. м.
Перспективные локации
Опрошенные РБК Петербург эксперты сходятся во мнении, что создание сети районных ТРЦ — перспективный проект. «Концепция качественного профессионального районного торгового центра — очень востребованный формат для кварталов с плотной жилой застройкой. Несмотря на то, что коммерческая инфраструктура, как правило, уже представлена в формате street retail в новых жилых домах, арендаторы не всех профилей (особенно крупноформатные) могут разместиться в таких помещениях. Если проект будет сделан качественно и осмысленно, он имеет все перспективы стать настоящим community area для жителей района», — полагает Евгения Кулеш.
В каждом густонаселенном районе и каждом пригороде Петербурга не хватает современного торгового центра микрорайонного масштаба — с качественной концепцией, хорошей архитектурой, с ландшафтом и местами для прогулок, констатирует Станислав Ступников. «В каждом микрорайоне можно сделать такой проект, он будет востребован и ретейлерами, и населением. Может быть, кроме Кудрово, где есть «Мега-Дыбенко». Точно знаю, что есть высокий спрос со стороны ретейлеров на микрорайонный ТРЦ в Девяткино, в Ручьях, Новоселье, на намывных территориях Васильевского острова», — подчеркивает эксперт.
При этом Станислав Ступников отмечает, что проблемы с подбором участков для строительства торговых центров есть: их немного, и часто они расположены не там, где люди ходят пешком или проезжают на авто. То есть, либо локация неудачная, либо земля переоценена, потому что дефицитна. «А покупать дорогой участок при растущей себестоимости строительства и не растущих ставках аренды — накладно для инвестора. При окупаемости выше 10-12 лет инвестору проще купить готовую недвижимость, чем вкладываться в новое строительство. Но локации, где можно построить качественный перспективный торговый центр формата «у дома», все-таки есть», — считает он.
Жилье и ТЦ от одного девелопера
Стоит отметить, что STEIT — не единственная компания, которая сделала ставку на строительство ТРЦ в окружении новостроек. Как ранее сообщал РБК Петербург, к строительству торговых центров подключаются девелоперы жилой недвижимости.
Например, холдинг Setl Group в апреле ввел в эксплуатацию торговый центр с подземным паркингом общей площадью более 11 тыс. кв. м в своем ЖК «Солнечный город» в Красносельском районе Петербурга и проектирует еще один ТЦ на пересечении проспекте Ветеранов и проспекта Буденного. Компания «Главстрой Санкт-Петербург» к 2023 году построит торговый центр «Ю-Молл» площадью более 6,7 тыс. кв. м на территории нового района «Юнтолово» на пересечении Гладышевского и Юнтоловского проспектов.
Антирекорд
По данным аналитиков компании Maris, за 2020 год на рынок торговой недвижимости Санкт-Петербурга пополнился новыми объектами на 29 тыс. кв. м., был открыт гипермаркет «Максидом», культурно‐досуговый центр Green Park и третья очередь аутлета «Outlet Village Пулково». Это наименьший прирост качественных торговых площадей за последние двадцать лет.
Суммарная арендопригодная площадь качественных торговых объектов Санкт-Петербурга составляет 4,08 млн кв. м и включает в себя торгово-развлекательные центры, гипермаркеты и специализированные торговые объекты.
По данным Colliers, до конца 2021 года планируется открыть два торговых центра общей площадью 27 тыс. кв. м — это четвертая очередь ТРК «Заневский каскад» и ТК «Солнечный город».
Справка
STEIT — инвестиционно-управляющая компания. Портфель компании представлен торговыми центрами микрорайонного и районного формата, street-retail, загородной недвижимостью и другими проектами. По данным РБК Компании, ООО «Стейт» на 100% принадлежит Марии Парфененко.