Ври ф что значит
«Неустановленный факт» в проекте Правил землеустройства и застройки Москвы
Главный юрисконсульт Департамента правового сопровождения инвестиционных проектов IPT Group
специально для ГАРАНТ.РУ
В конце 2016 года прошли публичные слушания по долгожданному проекту Правил землепользования и застройки (далее – ПЗЗ) в Москве. Уже было высказано много мнений относительно содержания и качества предлагаемых к утверждению правил. Выводы неутешительны – предлагаемые ПЗЗ не отвечают интересам жителей города и фактически замораживают существующее положение вещей. Кроме того, Правила не предусматривают никаких перспектив для глобального и перспективного развития столицы. Предусматривается лишь пресловутая точечная застройка по уже утвержденным градостроительным планам земельных участков (далее – ГПЗУ).
Принятие Правил в предложенном виде не лучшим образом скажется и на девелоперском рынке. И дело тут не только в противоречивости Правил, но и в самом принципе, который заложен в проекте.
Напомню, Правила –это документ, в котором устанавливаются территориальные зоны, градостроительные регламенты, порядок применения такого документа и порядок внесения в него изменений. Фактически Правила определяют основные параметры объектов, которые могут быть построены на земельном участке, отнесенном к определенной территориальной зоне в Москве, а именно максимальную этажность и высоту зданий, максимальный процент застройки и отступы от границ земельных участков. Правила должны устанавливать долгосрочные правила игры в отношении земельных участков, а владельцы этих участков в рамках этих правил в дальнейшем уже самостоятельно выбирают вид разрешенного использования из ограниченного перечня, установленного этими же Правилами.
Предлагаемый проект Правил, в нарушение ст. 35 Градостроительного кодекса РФ, не устанавливает ни жилых, ни общественно-деловых, ни производственных, ни рекреационных, ни иных, предусмотренных указанной статьей кодекса видов территориальных зон. Вместо этого проект Правил использует в отношении практически всей территории города некое обозначение в виде индекса «Ф», означающего территориальные зоны сохранения фактического землепользование (далее – территории с индексом «Ф»).
В случае принятия Правил в предлагаемой редакции,застройщики, владеющие участками на территориях с индексом «Ф» (а это подавляющее большинство случаев), будут сталкиваться с необходимостью точно определить разрешенные параметры строительства для своего участка. И это оказывается нетривиальной задачей…
Виды разрешенного использования и параметры застройки конкретного земельного участка на территориях с индексом «Ф»
Любой застройщик при принятии решения о целесообразности строительства объекта недвижимости определяет, что он может построить на конкретном земельном участке, то есть какие виды разрешенного использования и предельные параметры объектов установлены. Такая информация должна содержаться в Правилах.Однако, как уже было замечено, большая часть Москвы отнесена к территориям с индексом «Ф», в отношении которых виды разрешенного использования и предельные параметры строительства в тексте самих Правилах отсутствуют.Проект предлагает при определении вида разрешенного использования на территориях с индексом «Ф» использовать сведения из ЕГРН, а в случае отсутствия там соответствующих сведений в качестве основного вида императивно устанавливать вид – «использование для нужд населенного пункта».
Следует отметить, что такой вид не предусмотрен классификатором, утвержденным Приказом Министерства экономического развития РФ от 1 сентября 2014 г. № 540. Сам же проект Правил также не раскрывает содержание термина «использование для нужд населенного пункта». Вместе с тем неопределенность того, что включает в себя этот вид,позволяет сделать взаимоисключающие выводы:
с одной стороны, вид «использование для нужд населенного пункта» может подразумевать любой вид разрешенного использования, установленный классификатором и применимый к землям населенного пункта. В связи с этим напрашивается вывод о том, что фактически на земельных участках с таким видом можно строить любые объекты, которые могут быть расположены в населенных пунктах;
с другой стороны,поскольку упомянутый вид не предусмотрен классификатором, то установление такого вида в Правилах является неправомерным. Следовательно, можно сделать вывод о том, что вид разрешенного использования вообще не установлен, в связи с чем какое-либо строительство на таком земельном участке невозможно.
Насчет предельных параметров объектов строительства на территориях с индексом «Ф» проект правил говорит о том, что они устанавливаются равным параметрам существующих объектов капитального строительства, сведения о которых содержатся в ЕГРН. В случае отсутствия в ЕГРН сведений о параметрах таких объектов капитального строительства, для указанного земельного участка числовое значение индекса «Ф»,в части предельных параметров,является равным «нулю».
Сама по себе идея об использовании в качестве предельных параметров разрешенного строительства сведений, содержащихся в ЕГРН, заложенная в проекте правил, не выдерживает критики, поскольку в сведениях ЕГРН не может содержаться информация о минимальных отступах от границ земельного участка для размещения объектов недвижимости, предельной высоте зданий, максимальном проценте застройки.
В результате, застройщик, намеривающийся осуществить строительство объекта недвижимости,после принятия правил в предлагаемой редакции столкнется с тем, что основным источником градостроительного регулирования в вопросах строительства объектов недвижимости будут сведения, имеющиеся в ЕГРН. Если такие сведения отсутствуют, вид разрешенного использования будет установлен – «использование для нужд населенного пункта», а числовое значение индекса «Ф» будет равно «нулю». Фактически на таком земельном участке ничего построить будет нельзя.
Подводя итог вышесказанному, следует отметить, что территория с индексом «Ф» – это белое пятно на градостроительной карте города Москвы, занимающее практически всю территорию города. Единственным выходом из данной ситуации является внесение изменений в правила с целью установления необходимого застройщику основного вида разрешенного использования и градостроительных регламентов, однако и тут ситуация для застройщика неутешительна.
Внесение изменений в документ градостроительного зонирования г. Москвы
Проект Правил, в нарушение положений Градостроительного кодекса РФ, существенно расширяет перечень случаев, когда для внесения в ПЗЗ изменений не требуется проведение публичных слушаний. Эти случаи объединены одним абстрактным понятием – «когда предмет проведения публичных слушаний отсутствует». Фактически устанавливается возможность в большом количестве случаев изменять Правила только лишь решением Правительства Москвы, без проведения публичных слушаний.
Часть 14 ст. 36 Градостроительного кодекса города Москвы предусматривает для граждан и организаций возможность обращения в Правительство Москвы с предложениями об изменении Правил. Однако гарантий того, что в результате рассмотрения такого обращения будут изменены правила, разумеется, нет. Усугубляет ситуацию и складывающаяся судебная практика, устанавливающая первичность генеральных планов поселений перед Правилами, как основополагающих документов территориального планирования, определяющих стратегию градостроительного развития территорий и содержащих в себе долгосрочные ориентиры их развития. В частности, Верховный суд Российской Федерации в Апелляционном определении по административным делам Верховного Суда РФ от 5 декабря 2016 г. № 4-АПГ16-33 указал на то, что несоответствие правил землепользования и застройки муниципального образования генеральному плану, в том числе в части картографического материала, которым устанавливаются территориальные зоны, является основанием для рассмотрения вопроса о приведении их в соответствие с указанным документом территориального планирования.
Таким образом, даже при наличии положительных результатов публичных слушаний по вопросу изменения Правил может быть отказано во внесении этих изменений,со ссылкой на то, что они противоречат генеральному плану города Москвы.
Фактически застройщикам необходимо готовиться к тому, что для правовой подготовки земельного участка под строительство необходимо будет в лучшем случае обеспечить внесение изменений в Правила, а в худшем – сначала обеспечить изменение генплана города Москвы, и только потом внести изменения в Правила в соответствии с установленными процедурами.
Как видно, перспективы не внушают оптимизма.В случае утверждения проекта Правил в предлагаемой редакции, застройщики, не изменив основополагающие градостроительные документы города, не смогут осуществлять строительство. Учитывая, что изменение подобного рода документации может занять не один год, затраты застройщика на подготовку земельного участка могут занимать львиную долю в общей стоимости реализации проекта, что приведет к существенному удорожанию стоимости недвижимости для конечного покупателя.
Правовой статус выданных градостроительных планов земельного участка
Есть еще одно немаловажное обстоятельство, которое необходимо учитывать застройщикам и о котором следует упомянуть. В период разработки проекта правил (а старт началу разработки проекта Правил был дан в мае 2015 года)параллельно утверждались градостроительные планы земельных участков (ГПЗУ, основной документ для получения разрешения на строительство). Вполне вероятна ситуация, когда разработчики ПЗЗ могли не учесть сведения, содержащиеся в утвержденных ГПЗУ, особенно если они были утверждены на этапе окончания разработки проекта Правил. В результате участок, согласно Правилам, будет расположен на территории с индексом «Ф», однако в отношении этого участка может быть утвержден ГПЗУ. Налицо противоречие двух документов, содержание которых учитывается при проектировании и выдаче разрешений на строительство.
В данной ситуации законодатель решил вопрос следующим образом: «информация, указанная в ГПЗУ, утвержденном до 1 января 2017 года, может быть использована для подготовки проектной документации и получения разрешения на строительство в течение срока, который установлен субъектом Российской Федерации и не может быть менее 3 и более 8 лет, начиная с 1 января 2017 года. По истечении установленного срока использование информации, указанной в таком градостроительном плане земельного участка, не допускается.
Московские власти, руководствуясь указанным правилом, определили что ГПЗУ, утвержденные до 1 января 2017 года, могут быть использованы до 1 января 2020 года.
ГПЗУ, утвержденные после 1 января 2017 года, по всей видимости, остаются «вне закона» и не могут быть использованы при проектировании и выдаче разрешения на строительство. По крайней мере, иное законодательством РФ не предусмотрено.
Подводя итог, можно предположить, что в случае утверждения проекта Правил застройщиков на московском рынке ждут непростые времена.Непредсказуемость перспектив приведения земельных участков в соответствие с потребностями и амбициями застройщика потребует еще более взвешенного и трезвого подхода при принятии решения о целесообразности реализации проекта, а скрупулезная проработка правовых механизмов и рисков на этапе подготовки земельного участка будет одним из основных драйверов, позволяющих определить степень целесообразности реализации проекта. Вполне вероятно, что проигравшими останутся жители, поскольку риски и дополнительные затраты будут закладываться в стоимость квадратного метра. Таковы правила рынка.
Виды разрешенного использования земли
Содержание
ВРИ: что это?
ВРИ (вид разрешенного использования) – это понятие Земельного кодекса РФ, определяющее правовой режим пользования земельного участка. Он определяет предельные максимальные и минимальные размеры участка, особенности его передачи из муниципальной собственности, а также спектр допустимых действий на земле. Сам ВРИ зависит от типа зонирования и, при этом, влияет на рыночную и кадастровую стоимость недвижимости, а так же на размер ставки налога.
Для чего нужен классификатор?
Классификатор ВРИ определяет участки с точки зрения разрешенной на нем деятельности. Характеристиками объекта являются их описание, кодовое обозначение и наименование. Такое ранжирование помогает получить полную информацию об участке и возможность подписания законных имущественных договоров с выпиской из портала ЕГРН.
В своей базовой структуре ВРИ определяет:
Приказом Министерства экономического развития № 44 от 04.02.2019 года в Классификатор ВРИ ЗУ были внесены изменения, которые коснулись частных изменений по всем пунктам и редактирования нюансов. Например, была дополнена информация о назначении земельных участков, а из некоторых пунктов о видах ЗУ были удалены чрезмерные уточнения.
Сейчас различают три вида разрешенного использования, все они установлены статьей 37 Градостроительного кодекса РФ:
Для изменения ВРИ на не предусмотренный Градостроительным кодексом РФ, необходимо обращаться в специальную комиссию по внесению изменений и правок в ПЗЗ.
Законодательные органы, устанавливающие ВРИ земельных участков в составе населенных пунктов, — это местные муниципалитеты. Они принимают генплан и порядок землепользования, а также правила ведения застройки.
Если данные категории показывают только общий список ЗУ, то виды разрешенного использования охватывают весь спектр применения земли согласно Государственному классификатору.
Отличия нового и старого классификатора
До 2014 года существовала старая версия классификатора, принятого Федеральным законом от 22.07.10 г., под № 167-ФЗ. Согласно этому документу, возможность на установление ВРИ имели органы власти на местах. А значит, не было общего государственного стандарта по принципу применения земельных участков.
Отсутствовал единый Государственный реестр и это усложняло контроль за земельными наделами и административными сведениями.
Улучшенный классификатор ВРИ ЗУ ввел в использование систему шифров и общего стандарта, а также увеличил эффективность анализа данных.
В соответствии с принятым в 2014 году новым приказом 540 «Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков» выделяют следующие виды разрешенного использования ЗУ:
По новому документу в разделе Кода 1 обозначены все типы сельскохозяйственных участков. А в новообразованном Коде 13 показаны виды садового хозяйства. При этом крестьянско-фермерское хозяйство не указывается вовсе, а типы жилого строительства стали более упорядочены.
Узнать к какой котегории относится ваш участок, можно закзава официальную выпискиу из Росреестра через портал ЕГРНка, оформив запрос за 15 минут.
Общая структура классификатора (ВРИ)
Условно разрешенные
Как было сказано, условно разрешенный ВРИ – это необязательный пункт, который добавляется по инициативе владельца участка. Этот вид не имеет строгой регламентации, но при этом имеет такую же силу, как и Основной.
Примерами условнгого разрешения могут стать любые виды объектов, но в одной ситуации они будут относиться к Основным, а в другой – к условно-разрешенным. Такое решение принимается на уровне местного муниципалитета.
Среди условно-разрешенных видов выделяют следующие подвиды:
Для официального присвоения этого вида к участку земли нужно пройти строгую процедуру. Сначала происходит согласование решения с Управлением по землепользованию, далее инициируются публичные слушания. В них участвуют все заинтересованные в рассмотрении лица: жители города, чиновники, представители общественных организаций. И только после суммирования мнений и официального принятия решения земельному наделу меняют статус.
В случае если условия постройки объектов данного вида не соблюдены и официальное согласие на право использования не получено, то такое строительство будет признано незаконным и объект будет подлежать сносу.
Возможные проблемы
Несмотря на то, что процедура установления ВРИ предельно упорядочена, существует ряд недоработок в Классификаторе, к которым стоит проявить внимательность.
Так, например, в нем отсутствует раздел жилых домов, возведенных на месте фермерского землевладения.
В случае похожем на этот, когда в перечне ВРИ нет нужного типа использования, вносится ходатайство об изменениях в правилах землепользования по части градостроительного раздела. Такая процедура занимает пару месяцев и происходит через общественные слушания. В случае согласия статус объекта меняется, а в случае отказа решение оспаривается в судебном порядке.
Важно знать, что изменение статуса ВРИ – необходимая процедура, если участок меняет свое целевое назначение. Не стоит ее избегать, а ином случае есть вероятность привлечения к административной ответственности.
Способы определения по выписке ЕГРН
Определение ВРИ ЗУ происходит тем же образом, как и выделение категорий земельных наделов. Основным методом является получение выписки из портала ЕГРН – Единого Государственного Реестра Недвижимости.
Сделать это можно при помощи сайта Росреестра, заполнив на нем специальную форму, при обращении в кадастровую палату, лично обратившись в МФЦ или воспользовавшись помощью сервиса EGRNka
Информационный портал ЕГРНка.ру предоставляет клиентам удобную систему интерфейса с возможностью просто и без потери времени и денег находить нужные документы.
Информация о недвижимом имуществе и его правообладателях содержится в базе Росреестра. Проверить юридическую чистоту объекта, характеристики и узнать ФИО собственников, можно двумя способами: посетив отделение Росреестра или воспользовавшись услугами по формированию онлайн отчета в PDF формате, сервисом EGRNka.online
Выдачей выписок ЕГРН занимается только Росреестр. Правила получения информации установлены в ФЗ РФ № 218, Статья 62. Порядок предоставления сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости.
Для оформления онлайн запроса на портале ЕГРНка и получения официальной справки заверенной ЭЦП госрегистратора из Государственного Реестра недвижимости, необходим:
1) На кадастровой карте или в строке поиска, укажите точное месторасположение или кадастровый номер объекта. Нажмите кнопку: «Найти».
2) Если данные по недвижимости занесены в базу Росреестра, система предложит выбрать нужный вам объект. Кликнете на кнопку: «Подробнее».
Если информация по объекту будет отсутствовать, необходимо обратиться в территориальное отделение Росреестра или МФЦ, для выяснения причин отсутствия данных в Едином госреестре недвижимости.
3) В блоке «Информация», изучите публичные сведения и выберите доступный вид выписки из ЕГРН. Укажите e-mail и нажмите кнопку: «Заказать документы».
Бесплатно получить расширенные сведения об объекте недвижимости из базы Росреестра — НЕЛЬЗЯ! Чтобы увидеть полную информацию, придется заплатить госпошлину, размер которой зависит от вида документа.
4) Оплатите справку любым удобным для вас способом.
После оплаты заказанных документов, запрос на получение выписки ЕГРН будет отправлен в Росреестр. Формирования справки, обычно происходит в течение часа, если на официальном сайте не проводятся технические работы, из за чего, срок может увеличиться до 48 часов. После обработки заявки на указанную электронную почту, придет отчет в PDF формате. Форма, структура и содержание документа регламентируется Приказом Минэкономразвития РФ № 975.
При обращении в отделение МФЦ или через сайт Госуслуг, ждать документы придется от 3 до 7 рабочих дней, а иногда и дольше. Быстрее всего, получить электронную версию документа для проверки юридической чистоты онлайн.
До того, как заявка оформлена, вы можете посмотреть, есть ли информация о недвижимости в системе ЕГРН. Можете не беспокоиться, что вы оплатите заявку и получите ответ, что такой информации в базе нет.
Все выписки формируются только через официальную базу Росреестра и подписываются электронно-цифровой подписью. Для заполнения опроса желательно (но не обязательно) знать кадастровый номер ЗУ, также возможно потребуется условный или ранее данный номер.
Вывод
При оформлении земельного участка требуются максимально точные данные о нем. Вид разрешенного использования – это только одна из важнейших законодательных сторон, которая регулирует отношения между владельцем и государством. Кроме того, ВРИ всегда полезно при оценке стоимости земли и роста налогообложения.
Изменение статуса участка происходит только через официальные государственные органы, а неправильное оформление грозит административной ответственностью и штрафами. Именно поэтому важно вовремя получить своевременную выписку ЕГРН и удостовериться в правильности всех данных, а возникающие вопросы решать только в правовом поле.
Земельный участок в зоне «Ф», покупать или нет?
Добрый день! Ситуация следующая — планируется к приобретению земельный участок на территории Новой Москвы. Участок (поле) в границах населенного пункта (Категория: Земли населенных пунктов), вид разрешенного использования — сельскохозяйственное использование, включает в себя содержание видов разрешенного использования с кодами 1.1-1.20, в том числе размещение зданий и сооружений, используемых для хранения и переработки сельскохозяйственной продукции (1.0). Согласно террсхеме Новой Москвы, регламентирующей застройку, данный участок находится в зоне «Ф». Предельные размеры участка не установлены, параметры застройки (высота, % застройки, плотность) указаны «0» Моя цель приобретения земельного участка — это строительство зданий и сооружений, используемых для хранения и переработки сельскохозяйственной продукции. А конкретно семенная станция — хранение и подработка семян сельскохозяйственных растений. Соответственно вопросы в следующем: «Сможем ли мы получить разрешение на строительство на этом участке? Или надо вносить изменения в ПЗЗ? Если изменения вносить необходимо, то на сколько это реально в нашем случае? Быть может на этом участке можно и лучше строить некапитальные быстровозводимые строения (ангары), не требующие разрешений? Стоит ли вообще связываться с приобретением этого земельного участка с практической и экономической точек зрения? Какие подводные камни могут быть?». Буду благодарен за помощь.
Зоны сохраняемого землепользования (индекс «Ф») являются одним из «изобретений» при составлении Правил землепользования и застройки г. Москвы.
В данных зонах в качестве основных видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства устанавливаются виды разрешенного использования, сведения о которых содержатся в Едином государственном реестре недвижимости.
В качестве предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции устанавливаются:
— в отношении застроенного участка — параметры расположенных на участке объектов капитального строительства, сведения о которых содержатся в ЕГРН;
— в отношении незастроенного участка – нулевые параметры.
Это означает, что на застроенном участке возможна реконструкция здания в пределах существующих параметров здания; на не застроенном участке строительство запрещено.
Для осуществления нового строительства или увеличения площади существующих объектов в данной зоне необходимо внесение изменений в Правила землепользования и застройки.
Для осуществления нового строительства или увеличения площади существующих объектов в данной зоне необходимо внесение изменений в Правила землепользования и застройки.
Внести изменения в ПЗЗ реально в нынешних реалиях? Или многолетняя затратная история и с таким участком лучше не связываться?
Поэтому, для строительства здания на таком участке сначала потребуется внесение изменений в ПЗЗ.
Внесение изменений в правила землепользования и застройки осуществляется в порядке, предусмотренном статьями 31 и 32 Градостроительного кодекса.
На основании пункта 11 статьи 31 Градостроительного кодекса:
Глава муниципального образования при получении от органа местного самоуправления проекта правил землепользования и застройки принимает решение о проведении общественных обсуждений или публичных слушаний по такому проекту.
Утверждение внесения изменений в ПЗЗ осуществляется через проведение публичных слушаний.
— строительство возможно только после внесения изменений в ПЗЗ;
— необходимо проведение публичных слушаний;
— по итогам публичных слушаний глава принимает решение о внесение изменений в ПЗЗ;
— процесс внесения изменений занимает время от 3 месяцев;
— после внесения изменений в ПЗЗ, Вы вправе подать документы на получение разрешения на строительство здания.
Согласно Правилам землепользования и застройки г.Москвы
на территориях относящихся к зоне «Ф», виды разрешенного использования и предельные параметры строительства в тексте самих Правилах отсутствуют.
Данная зона «Ф» подразумевает использовании в качестве предельных параметров разрешенного строительства сведений, содержащихся в ЕГРН.П Если такие сведения отсутствуют, вид разрешенного использования будет установлен – «использование для нужд населенного пункта», а числовое значение индекса «Ф» будет равно «нулю». Фактически на таком земельном участке ничего построить будет нельзя.
Т.е приобрести данный земельный участок для строительства нецелесообразно.
Ситуации по внесению изменений в ПЗЗ с данными зонами тоже неутешительна.
Проблема данной зоны в том, что данные ПЗЗ противоречат ген.плану г.Москвы.
т.е содной стороны ч.14 ст. 36 Градостроительного кодекса города Москвы предусматривает для граждан и организаций возможность обращения в Правительство Москвы с предложениями об изменении Правил.
Однако даже если вы получите положительный результат публичных слушаний по вопросу изменения Правил может быть отказано во внесении этих изменений, со ссылкой на то, что они противоречат генеральному плану города Москвы.
Поэтому я бы не советовала вам покупать данный земельный участокдля строительства в ваших целях.
Добрый день! Установление зоны сохраняемого землепользования (индекс «Ф») в ПЗЗ Москвы противоречит ГрК РФ и кодексу Москвы. Однако такие ПЗЗ были приняты и утверждены.
В качестве основных видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства устанавливаются виды разрешенного использования, сведения о которых содержатся в Едином государственном реестре недвижимости;
в качестве предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции устанавливаются:
— в отношении застроенного участка — параметры расположенных на участке объектов капитального строительства, сведения о которых содержатся в ЕГРН;
— в отношении незастроенного участка – нулевые параметры. То есть, если участок на момент принятия ПЗЗ не застроен, то построить на нем ничего нельзя.
Если у вас есть сильное желание и готовы к спорам (судам с администрацией), то тогда можете брать. Если вам для дела надо и хотите сразу вложиться в строительство (ст 51 ГрК РФ), а это тоже время, то лучше всего в данный момент выбирать участок в другой зоне.
Что касается этой зоны, надо ждать судебную практику по такой зоне, либо когда в этой части кто-нибудь оспорит ПЗЗ. А еще может быть такое, что на территории принят Проект планировки территории и надо ориентироваться на него, а не только на ПЗЗ.