нарушение внешнего вида фасада здания
5 ошибок перепланировки, за которые могут лишить квартиры
Перепланировка квартиры — наиболее доступный и потому популярный способ улучшить свои жилищные условия. Однако не следует забывать, что нередко от этого зависит безопасность многоквартирного дома. Даже незначительное вмешательство в конструктив здания может повлечь за собой достаточно тяжкие последствия для собственника — как финансовые, так и юридические.
Ситуации, когда, затевая перепланировку, вы рискуете лишиться своего жилья, — в карточках «РБК-Недвижимости».
Перепланировка без проекта и разрешительных документов
Если перепланировка квартиры проведена хоть и незаконно, но в разумных пределах, такие изменения можно узаконить при наличии положительного заключения строительной экспертизы. Для этого следует обратиться с исковым заявлением к администрации муниципального образования с требованием о сохранении жилого помещения в перепланируемом состоянии.
В Москве власти пошли на некоторое послабление в части согласования незначительных перепланировок. Их можно согласовать, представив техническое заключение от проектной организации, имеющей допуск СРО, совместно с заявлением на согласование и техническим паспортом на перепланированное жилое помещение. Однако согласование перепланировки через предоставление техзаключения не освобождает собственника квартиры от административной ответственности за незаконную перепланировку, напоминает руководитель практики жилищного права и социальных отношений Национальной Юридической Службы «Амулекс» Дмитрий Томко.
Перенос «мокрых» зон в «сухие»
Самым распространенным примером перепланировки является перенос так называемой «мокрой» зоны (кухни, ванной и туалета) в помещения квартиры, не предназначенные для оборудования их системами водоснабжения и водоотведения. Так, например, в Алтайском крае один из жителей многоквартирного дома объединил кухню, ванную, санузел и коридор в одно помещение. «Во вновь образованном помещении был смонтирован душ, который по расположению находится над кухней квартиры, спальная комната квартиры перепланирована в кухню с устройством мойки, канализации, трубопровода водоснабжения. Областной суд обязал собственника привести квартиру в первоначальное проектное состояние, а встречный иск хозяина квартиры о сохранении помещения в перепланированном состоянии был отклонен», — приводит пример Дмитрий Томко. Никаких альтернативных решений здесь не предусмотрено — согласно Жилищному кодексу, размещать над комнатами ванную (душевую), уборную и кухню нельзя.
Изменение фасада здания
Российское жилищное законодательство запрещает перепланировку жилых домов и квартир, которая может привести к разрушению несущих конструкций здания, нарушению в работе инженерных систем, а также ухудшению сохранности и внешнего вида фасадов. Отдельно следует отметить проведение перепланировки в многоквартирных домах, имеющих охранный статус памятников. Для этого требуются дополнительные согласования с органом по охране памятников.
Так, например, в Санкт-Петербурге собственник обустроил в доме — объекте культурного наследия дополнительные балконы, изменив конструктив кровли мансардного этажа, а в одной из комнат сделал дополнительные дверные проемы, рассказывает Дмитрий Томко. В результате здание утратило первоначальный внешний облик и оригинальную планировку. По решению суда квартира была изъята у владельца и выставлена на торги.
Объединение комнаты с балконом и лоджией
Еще один распространенный вариант перепланировки квартиры — объединение балкона/лоджии с комнатой или кухней. Более того, перенос вышеуказанной кухни на балкон может быть расценен судом не только как перепланировка, но и как реконструкция объекта. По закону, такое изменение конфигурации квартиры требует обязательного согласования с жилищной инспекцией, поскольку может привести к повреждению соседних квартир и всего здания.
Дмитрий Томко приводит в пример одного из жителей многоквартирного дома в Приморье, который разобрал подоконный простенок в жилой комнате, чтобы организовать выход на самовольно возведенный балкон. «Демонтаж собственником перегородки, часть которой была расположена под балкой потолочного перекрытия, повредил здание и привел в нежилое состояние соседнюю квартиру и, следовательно, к принудительному изъятию перепланированного помещения», — рассказывает юрист.
Присоединение технических помещений
Нередко собственники квартиры решают улучшить свои жилищные условия за счет незаконного присоединения к нему технических помещений, которые являются общим имуществом всех жильцов многоквартирного дома. Как правило, речь идет о чердаках, кладовках, реже — о подсобных помещениях.
Жилищный кодекс устанавливает четкий порядок перепланировки и переустройства жилого помещения в многоквартирном доме, включая согласование подобных изменений. Кроме того, действуют и Правила пользования жилым помещением. За нарушение этого порядка предусмотрена административная ответственность, вплоть до принудительного изъятия перепланированного помещения в судебном порядке и продаже его с торгов.
Присоединить такие помещения к квартире можно, но для этого, помимо согласованного в жилищной инспекции проекта, требуется согласие всех собственников — оно должно быть оформлено протоколом общего собрания. Кроме того, необходимо полностью соблюсти процессуальные аспекты, установленные статьями 44–48 ЖК РФ, а не банальным сбором подписей, указывают юристы. После того как чердак или кладовка будут технически присоединены к квартире и введены в эксплуатацию, на них должно быть зарегистрировано право собственности.
Магазин облицевал фасад нашего дома уродливыми щитами
В России есть сеть алкогольных магазинов, которая арендует помещения на первых этажах и отделывает фасад в пределах своего помещения яркими металлическими листами. В принципе, так делает не только эта компания, но у этой самый яркий и привлекающий внимание дизайн.
Выглядит это ужасно и нарушает не только эстетические чувства, но и права жильцов. Разрешений общего собрания собственников на использование фасада эта компания не получает. Выходит, что такое оформление фасада незаконно.
Но компания отказывается добровольно снимать эти огромные листы, утверждая, что они и есть их вывеска. Но ведь вывеска у предприятий торговли должна быть по закону.
Хотелось бы получить инструкцию, как жильцам таких домов законно бороться с этими нарушениями и заставить магазин снять листы, оставив только легальную вывеску.
С уважением,
Андрей Т.
Давайте разберемся, чем отличается реклама от информационной вывески и в каких случаях компания должна согласовывать с жильцами использование фасада жилого дома, а в каких — нет.
Как отличить рекламу от вывески
По закону компании обязаны сообщать потребителям сведения о себе: фирменное наименование, адрес и режим работы. Эту информацию компании размещают на вывесках и информационных стендах, в том числе на фасаде зданий, где они расположены.
Такую вывеску следует отличать от рекламы. Если информация в вывеске направлена на то, чтобы привлекать внимание к объекту, формировать или поддерживать интерес и продвигать его на рынке, это уже реклама. И порядок ее размещения определен законом.
Фасад многоквартирного дома — это общее имущество собственников. Чтобы установить рекламную конструкцию на общем имуществе, компания обязана получить согласие не только общего собрания жильцов, но и городской администрации или других уполномоченных чиновников. Если она разместит наружную рекламу без разрешения, ее должны привлечь к административной ответственности за нарушение требований к установке рекламной конструкции и наложить штраф от 500 тысяч до одного миллиона рублей. Кроме того, компанию также могут привлечь к ответственности за нарушение правил эксплуатации жилых и нежилых помещений. Штраф в этом случае — до 20 тысяч рублей.
К сожалению, многие коммерческие организации хитрят и пытаются обойти закон. Например, они делают 10-метровый баннер с названием компании и рекламными атрибутами, а внизу мелким шрифтом пишут обязательные данные. И неясно, считать это рекламой или информационной вывеской, поскольку формально компания указала обязательные по закону данные.
Разобраться с такими спорными случаями помогают определение Верховного суда РФ и некоторые другие законы и акты. Так, Верховный суд считает, что если внешние конструкции хоть и отвечают признакам рекламы, но при этом содержат обязательную по закону информацию, — тогда это вывески, а не рекламные конструкции.
Но здесь на помощь жителям приходит региональное законодательство, поскольку такие вопросы входят в компетенцию местных властей. Обычно каждый город сам принимает решения, касающиеся наружной рекламы, и устанавливает требования, в том числе и к размерам информационных вывесок и местам их расположения. Как правило, это должны быть вывески не более одного-двух квадратных метров, размещенные у входа. Поскольку в каждом городе есть свои особенности, следует поискать эту информацию в интернете или на сайте местной администрации по запросу «правила размещения наружной рекламы в городе N».
Кроме рекомендаций к размерам рекламы региональные власти могут в пределах своих полномочий принять собственные кодексы об административных правонарушения в регионах и установить ответственность за нарушение их требований.
В вашем случае вывод такой: если на щите нет обязательной информации — это не вывеска и компания не сможет прикрываться законом о защите прав потребителей. К тому же к вывеске могут применяться определенные требования по размеру и месту размещения. Поищите эти требования в нормативных актах, изданных администрацией вашего города.
Как бороться с фасадными конструкциями
Теперь перейдем к фасадным конструкциям, которыми компания облицевала фасад. Разноцветные облицовочные листы — это не реклама и не информационная вывеска. Они не содержат вообще никакой информации — это просто цветовое оформление фасада в корпоративном стиле. Получается, что компания использует общее имущество жильцов, а значит — должна также получить одобрение на это у жильцов, администрации и других инстанций.
Такой же позиции придерживается и Верховный суд: если компания использует любое общее имущество в своих целях, это необходимо согласовать с жильцами. При этом нет разницы, реклама это или нет.
Кроме того, если компания закрывает фасад металлическими щитами, это считается обустройством вентилируемого фасада или фасада из искусственного и природного камня. Такое вмешательство влияет на безопасность объектов капитального строительства, поэтому компания в обязательном порядке должна получить определенные разрешения на выполнение подобных работ.
Но делать однозначные выводы сложно. Каждая ситуация индивидуальна. Например, нужно смотреть, как вообще построено это нежилое помещение под магазин. Если оно расположено в бывших квартирах или на первом этаже нежилого дома и у него общие с домом наружные стены — это одна ситуация. А если помещение пристроено к дому, то есть у него собственные стены, — это совсем другая ситуация. И в этом случае собственник не должен ни с кем согласовывать облицовку фасада, поскольку распоряжается своим имуществом. Хотя ему все равно придется получить все разрешения от архитектурных служб.
Что говорят суды
Вы не первый, кто озаботился этим вопросом. Например, в Калуге один из магазинов сети «Красное и белое» привлекли к административной ответственности за размещение «информационной конструкции, превышающей разрешенные геометрические размеры». Магазин пытался оспорить это, но суд решил, что слишком большая информационная вывеска — уже реклама, поэтому штраф в 50 тысяч рублей выписан законно.
В Московской области суд также поддержал штраф в 100 тысяч рублей тому же магазину за размещение рекламы без согласования с местными властями.
Что делать вам
Если фасад вашего дома используют и вы не уверены, законно ли это, вот куда можно обратиться:
Если ходить некогда, отправьте обращение заказным ценным письмом с описью вложения. В прокуратуру можно обратиться через электронную приемную на сайте прокуратуры. Ответить вам должны в течение 30 дней.
Что еще сделать в вашей ситуации, лучше решить после обращений в надзорные инстанции. Посмотрите, как отреагирует административная комиссия, чиновники и прокуратура. Если в ходе рассмотрения жалобы выяснится, например, что у магазина есть разрешение общего собрания жильцов, а собрания не было, — следует идти в суд и оспаривать это. Тогда, скорее всего, хватит заявлений в надзорные органы. Если это не поможет, останется один вариант — суд.
Вероятно, вам потребуется набраться терпения. Я нашел еще одно интересное дело — с алкогольным магазином оно не связано, но ситуация похожая: владелец магазина перевел жилое помещение в нежилое, облицевал фасад плиткой, пристроил крыльцо, а еще подделал решение общего собрания жильцов. Суд обязал его снести пристройку и вернуть все как было. Но для этого жильцам потребовалось два суда: первый признал решение общего собрания жильцов недействительным, а второй обязал привести дом в надлежащее состояние. Верховный суд республики решение поддержал.
Если у вас есть вопрос о личных финансах, правах и законах, здоровье или образовании, пишите. На самые интересные вопросы ответят эксперты журнала.
Штраф за самовольное переоборудование или изменения внешнего вида фасада здания либо его элементов
В ходе осмотра территории общего пользования, проведённого 13.09.2017 в 10 час. 00 мин. установлено следующее:
На фасаде здания по адресу: ул. Вильгельма де Геннина, д. 37 в Ленинском районе города Екатеринбурга обнаружено изменение конструктивных элементов в виде размещения самоклеящейся пленки на окнах помещения, содержащих информацию о наименовании магазина «Ариант» (ООО «Агрофирма Ариант»), а также фрагментарная окраска фасада в зеленый цвет, не соответствующий колористическому решению фасада.
Вышеуказанные нарушения противоречат требованиям п.п. 6, 101-1, 102, 104,
В соответствии с п. 6 Правил благоустройства собственники земельных участков, зданий, строений и сооружений и (или) уполномоченные ими лица, являющиеся владельцами и (или) пользователями земельных участков, зданий, строений и сооружений, обязаны обеспечивать, в том числе очистку фасадов зданий, строений, сооружений и ограждений от видимых загрязнений, повреждений, надписей, в том числе пропагандирующих вещества и организации, запрещенные на территории Российской Федерации, рисунков, объявлений, афиш, плакатов, недопущение разрушений отделочного слоя, водосточных труб, воронок или выпусков.
Согласно п. 102 фасады зданий, строений, сооружений не должны иметь видимых загрязнений, повреждений, в том числе разрушения отделочного слоя, водосточных труб, воронок или выпусков, изменения цветового тона.
Согласно п. 105 Правил благоустройства при содержании фасадов зданий, строений и сооружений запрещается, в том числе самовольное переоборудование или изменение внешнего вида фасада здания либо его элементов; нарушение установленных требований по размещению вывесок, указателей улиц, номерных знаков домов, зданий и сооружений.
При этом согласно п. 104 Правил благоустройства под изменением внешнего вида фасадов понимается, в том числе установка (крепление) или демонтаж дополнительных элементов и устройств (флагштоки, указатели).
Согласно информации, размещенной на информационном стенде, магазина «Ариант» по адресу: Вильгельма де Геннина, д. 37 в Ленинском районе города Екатеринбурга принадлежит ООО «Агрофирма Ариант».
Участники заседания административной комиссии рассмотрели все материалы дела и вынесли следующее решение: Признать Общество с ограниченной ответственностью «Агрофирма Ариант» виновным в совершении административного правонарушения, предусмотренного ст. 12 Закона Свердловской области «Об административных правонарушениях на территории Свердловской области» от 14.06.2005 г. № 52-ОЗ, и назначить наказание в виде административного штрафа в размере 10 000 (десять тысяч) рублей.
Требования к внешнему виду и содержанию фасадов зданий, строений, сооружений
Содержание фасадов зданий, строений и сооружений осуществляется в соответствии с настоящими Правилами.
Внешний вид фасадов здания, строения, сооружения должен соответствовать согласованному в установленном порядке архитектурно-градостроительному облику объекта капитального строительства, информация о котором содержится в паспорте фасадов и (или) эскизном проекте.
Порядок предоставления решения о согласовании архитектурно-градостроительного облика объекта капитального строительства, требования к содержанию эскизного проекта и паспорта фасадов, форма паспорта фасадов устанавливаются нормативным правовым актом, издаваемым Администрацией города Екатеринбурга.
Требования настоящего пункта не распространяются на объекты культурного наследия, объекты индивидуального жилищного строительства, а также линейные объекты.
(введен Решением Екатеринбургской городской Думы от 23.06.2015 № 23/36)
Фасады зданий, строений, сооружений не должны иметь видимых загрязнений, повреждений, в том числе разрушения отделочного слоя, водосточных труб, воронок или выпусков, изменения цветового тона.
Содержание фасадов зданий, строений и сооружений включает:
Под изменением внешнего вида фасадов понимается:
Требования к содержанию отдельных конструктивных элементов фасадов, а также требования к дополнительному оборудованию, дополнительным элементам и устройствам, размещаемым на фасадах зданий, устанавливаются нормативным правовым актом, издаваемым Администрацией города Екатеринбурга.
(введен Решением Екатеринбургской городской Думы от 23.06.2015 № 23/36)
При содержании фасадов зданий, строений и сооружений запрещается:
На фасадах вновь строящихся зданий оборудование архитектурно-художественной подсветки устанавливается в соответствии с проектной документацией.