Карта участка: для чего нужна выкопировка и как ее получить
Купив участок, сразу хочется начать строить дом, разбить сад, установить бассейн. Но сначала нужно получить выкопировку. Она подскажет, что находится под землей и как удобнее подключиться к инженерным сетям. Рассказываем про важный документ для дачников.
Что такое выкопировка земельного участка
Выкопировка — это фрагмент генерального плана земли с конкретным участком. На официальной копии части плана отображены не только все постройки, но и особенности рельефа местности, находящиеся рядом строения и хозяйственные объекты. То есть, по сути, выкопировка — часть топографического плана местности. В документе обязательно указываются также все проложенные по участку и вокруг него инженерные коммуникации.
Зачем нужна выкопировка
Документ включает важные данные об особенностях почвы на участке и о находящихся рядом с ним постройках и сетях. Именно на выкопировку ориентируются строители, когда принимают решение, как протягивать электрокоммуникации и где на участке вообще можно строить — чтобы случайно не задеть заброшенные подземные коммуникации.
Таким образом, выкопировка требуется:
Кроме того, выкопировка может потребоваться для получения согласовывающих документов при некоторых видах сделок с землей, например при приватизации дачи. Документ также будет полезен тем, кто хочет грамотно зонировать свой участок.
Как выглядит документ и что включает
Выкопировка выглядит как карта местности с условными обозначениями разных объектов на ней. Как и на карте, на ней указаны масштаб и стороны света. Выписка выкопировки включает в себя расшифровку условных обозначений, официальные данные по конкретному участку с его кадастровым номером и географическим положением. Если на участке уже зарегистрированы какие-то строения, то в текстовой части выкопировки должна быть экспликация всех объектов.
На самой карте будут в обязательном порядке отмечены:
Документ может быть как цветным, так и черно-белым.
Как и где получить выкопировку
Фрагмент копии генерального плана можно получить в администрации города, поселка, района либо в комитете по архитектуре и градостроительству. В некоторых регионах можно использовать службы одного окна, такие как МФЦ или «Госуслуги».
Для получения выкопировки понадобится пакет документов:
Сама услуга по подготовке и выдаче выкопировки бесплатна и занимает не более 30 дней.
При покупке загородной недвижимости люди часто сталкиваются в описаниях с аббревиатурами. Разберемся, какие понятия в них зашифрованы и почему это важно знать, чтобы выбрать дачу.
Терминология:
Вид разрешенного использования (ВРИ) участка определяет, подходит ли он для сельского хозяйства, садоводства, разведения животных или строительства.
ВРИ указан в свидетельстве о праве собственности или выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество (ЕГРН, бывший ЕГРП).
Индивидуальное жилищное строительство — это вид разрешенного использования земли. На таком участке можно построить дом для постоянного проживания, получить прописку, разбить сад и огород [1]. Участок может быть частью садового товарищества или располагаться на территории населенного пункта.
Плюсы ИЖС:
Минусы ИЖС:
Ипотека под ИЖС
У крупных банков и региональных кредитных организаций есть специальные ипотечные программы под строительство домов на участках ИЖС. Развитие этого направления предусмотрено государственной программой поддержки ИЖС, поэтому получить такой кредит проще, чем под другое строительство. Средний срок ипотечного кредита — 17 лет.
Чтобы получить ипотеку, нужно предоставить:
Как построить дом на участке ИЖС
Такое жилье должно отвечать нормам закона:
Для домов площадью до 500 кв. м. действует уведомительный порядок разрешения на строительство.
Чтобы начать стройку, нужно представить в муниципалитет:
В течение семи рабочих дней власти согласовывают уведомление либо отказывают, если постройка не отвечает нормам законодательства. По истечении недели уведомление считается согласованным и действует десять лет.
Не позже 30 дней после окончания работ нужно подать:
В ответ заявитель получает уведомление о соответствии возведенного жилья требованиям закона.
Если площадь дома более 500 кв. м, потребуются разработка проектной документации, строительная экспертиза и разрешение на ввод дома в эксплуатацию.
Налоги и льготы
Ставки по земельному налогу устанавливают местные власти в размере не выше 0,3% [2]. При покупке участка можно оформить налоговый вычет на сумму до 290 тыс. руб. или использовать для приобретения материнский капитал.
А еще участок под ИЖС можно получить бесплатно. Например, такие льготы предусмотрены для многодетных семей, инвалидов, ветеранов войн или ликвидаторов аварии на Чернобыльской АЭС. Списки льготников есть в Земельном кодексе РФ и законах субъектов Федерации. Региональные льготы стоит уточнить в местной администрации [3].
Как перевести СНТ в ИЖС
Под таким переводом подразумевается изменение вида использования для садового или огородного участка.
Для этого необходимо:
Проверьте право собственности
Для этого можно заказать выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество (ЕГРН). Для изменения ВРИ потребуется согласие всех владельцев участка.
Уточните категорию земли
У садовых и огородных участков их две [4]:
В первом случае участок можно перевести в ИЖС. Во втором случае для этого требуется изменение категории земель.
Проверить вид разрешенного использования и категорию участка можно по публичной кадастровой карте Росреестра либо по выписке из информационной системы обеспечения градостроительной деятельности (ИСОГД). Выписка также потребуется для перевода участка в ИЖС, поэтому как ее получить — рассказываем ниже.
Проверьте участок по кадастру
Участок должен состоять на кадастровом учете и иметь границы [5], [6].
Уточните предельную норму для участка
Нормы разрешенной площади участков определены:
Проверить участок можно по ПЗЗ на сайте администрации либо с помощью сервиса ФГИС ТП. Землю, которая не соответствует нормам, не вносят в ЕГРН и там нельзя построить дом.
Как зарегистрировать перевод участка в ИЖС
Порядок действий зависит от того, указан ИЖС как основной или условный вид использования земли. В первом случае достаточно собрать комплект документов и подать заявление о переводе в МФЦ «Мои документы» или территориальное отделение Росреестра.
Комплект документов для регистрации перевода участка в ИЖС
Список документов
Где получить
Что важно учесть
Выписка из ИСОГД. Нужна, чтобы подтвердить основной или условный вид использования
МФЦ «Мои документы»; отдел архитектуры местной администрации; администрация поселка; комитет или департамент градостроительства
Запросить выписку может любой собственник участка. Комплект документов для получения выписки: паспорт; выписка из ЕГРН с координатами участка; квитанция об оплате госпошлины
Свидетельство о праве собственности на землю или выписка из ЕГРН
МФЦ «Мои документы»; территориальное отделение Росреестра
Подать документы в бумажном виде
Доверенность от других собственников, если документы подает один человек
Подготовить и удостоверить у нотариуса
Можно представить оригинал и бумажную копию либо заверенную нотариусом копию доверенности
Заявление о внесении изменений
МФЦ «Мои документы»; территориальное отделение Росреестра
Оформляет сотрудник МФЦ «Мои документы» или отделения Росреестра
Копия российского паспорта
Достаточно простой бумажной копии без нотариального удостоверения
Если действует один представитель — потребуется только его паспорт
Квитанция об уплате госпошлины*
Можно оплатить на месте
Нужна банковская квитанция или чек из терминала
По закону срок для внесения изменений — семь дней, но в конкретных случаях может потребоваться больше времени [7], [8].
Если ИЖС указан как условный вид использования — потребуется разрешение от администрации муниципального образования.
Согласование проходит четыре стадии:
На каждом этапе возможен отказ, который можно оспорить в суде. Если собственник получил разрешение, дальше порядок действий совпадает с первым вариантом.
ИЖС 2020 — вопросы эксперту
Федорова Елена, юрист в сфере земельных отношений, строительства и защиты прав обманутых дольщиков:
— Можно ли изменить категорию земель?
— Да, такая процедура предусмотрена действующим законодательством. В компетентный орган исполнительной власти или местного самоуправления подается ходатайство, среди прочего указывается обоснование необходимости перевода и прикладываются документы. По результатам рассмотрения принимается акт о переводе либо об отказе. На указанные решения подается жалоба в суд.
Такой перевод, особенно в части земель сельхозназначения, требует детальной, индивидуальной проработки.
— Как быть, если местная администрация отказывается заниматься коммуникациями и инфраструктурой для участков ИЖС?
— Использование земли для целей индивидуального жилищного строительства зависит от возможности подключения домов к инженерно-техническим сетям.
Вопрос заслуживает пристального внимания при выборе объекта, решение такой проблемы потребует финансовых вложений, приведет к судебным тяжбам.
К полномочиям органов местного самоуправления относится обеспечение жителей инженерной инфраструктурой. Власть порой не решает проблему. Жалоба на бездействие или на официальный отказ направляется в прокуратуру и суд. Для подачи иска требуются доказательства, прокурорская проверка потенциально этому способствует.
— Что нужно знать об ИЖС-2020, на какие изменения в законодательстве стоит обратить внимание владельцам ИЖС и потенциальным собственникам таких участков?
— Возможность постоянной регистрации, о нюансах шла речь в издании. Продление упрощенного порядка оформления прав на жилой и на садовый дом.
Действует и возможность для членов некоммерческих организаций в сфере садоводства и огородничества или дачного хозяйства бесплатно приобрести в собственность участок целевого назначения.
Жить в частном доме загородом – не означает отказаться от условий комфорта. Развивающиеся в Подмосковье поселки имеют инженерные сети. Если даже отсутствует централизованная канализация, водопровод или отопление, сейчас не проблема самостоятельно сделать автономную систему. Когда житель мегаполиса вообще не имеет понятия, какие коммуникации должны быть на участке, но загород хочется выехать, нужно углубленно разобраться с вопросом.
Что нужно знать о проектировании коммуникаций в частном доме
Первоначально, выезжающий жить загород человек, должен разобраться не с перечнем необходимых коммуникаций, а на каком этапе они проектируются. Здесь существует 2 варианта:
Независимо от выбранного этапа, прокладку сетей начинают с проектирования. Занимается проектом компания, имеющая лицензию, разрешение на проведение подобных работ.
Построенный нами дом проектировали комплексно с учетом всех инженерных сетей, что дало возможность сократить расходы заказчика.
Разбираясь с вопросом, какие коммуникации должны быть на участке под ИЖС нужно учесть, что инженерные сети частного дома нюансами конструкции отличаются от тех, что проходят в квартире. Из-за увеличенной площади здания коммуникации подвергаются большей нагрузке. Приходится использовать мощное оборудование, более прочные и большего диаметра трубы.
Когда участок ЛПХ расположен за границами поселка, он не имеет адреса. Централизованные сети рядом не проходят. Чтобы подключить хотя бы электричество, хозяину земли придется обивать пороги администрации и других инстанций. Даже после получения разрешений подводить сети нужно за свой счет. Общее проектирование тоже обойдется дороже. Инженерам нужно искать альтернативные решения. Обычно они связаны с монтажом автономных систем.
Кроме электричества, дом подключен к автономным коммуникациям, проект которых разработали наши инженеры.
При создании проекта инженеры запросят план дома, проведут подробную беседу с хозяином недвижимости. Основная ее цель – выяснить, какие коммуникации должны быть на участке, куда их нужно подвести. Инженерам важно знать:
Чем точнее инженеры получат ответы на все вопросы, тем грамотнее они разработают проект под требуемые условия.
Изначально создают эскиз, по которому составляют техническое задание, рассчитывают предварительную смету. Инженеры технически обоснуют применение определенных материалов, нарисуют точные чертежи прокладки коммуникаций, расположения всех узлов.
Какие коммуникации нужны, особенности их монтажа
Когда с особенностями проектирования коммуникаций нюансы прояснились, настало время выяснить, какие сети нужны, как их лучше обустроить для разных типов участков. С ответом на первый вопрос проблем не возникает, ведь жилой дом должен иметь все то, что было в квартире: электричество, вода, отопление, канализация. Особенность заключается в том, как их лучше обустроить для участков в зависимости от их места расположения.
Водоснабжение
Проблему воды в первую очередь решают при рассмотрении вопроса, какие коммуникации должны быть на участке, ведь без этого невозможно даже начать строительство дома, освоение земли.
В построенный нами дом хозяин решил провести централизованный водопровод, сэкономив на бурении скважины.
Если участок расположен вблизи прохождения централизованной системы водоснабжения, оптимально получить разрешение, подключить водопровод. Хозяин избавит себя от второстепенных забот, просто будет платить за воду сумму по установленному тарифу.
Когда централизованный водопровод в поселке отсутствует, заказывают бурение скважины. Здесь выбирают два варианта:
Качественное водоснабжение обеспечит только артезианская скважина. Кроме оплаты за бурение, расходы пойдут на обустройство источника. Чтобы источником пользоваться зимой, его защищают кессоном. Для забора воды покупают насосное оборудование, автоматику, от скважины к дому прокладывают трубу, электрический кабель. После первоначально понесенных затрат вода в дальнейшем обойдется почти бесплатно. Минимальный платеж составит только за расход электроэнергии, потребляемой насосом.
Канализация
Следующий по очереди вопрос, какие коммуникации должны быть на участке под ИЖС касается канализации. Как и в предыдущем варианте, рассматривают централизованную и автономную систему.
Хозяин участка попросил выстроить одноэтажный домик и включить в проект автономную канализацию.
В частном доме канализационные стоки будут больших объемов, а зависят они от количества проживающих людей и водопотребляющей бытовой техники. При наличии рядом централизованной системы, лучше взять разрешение и подключиться к ней. Выбор объясняется следующими выгодами:
Миф о бесплатной автономной канализации остался в прошлом. Таковой ее можно считать, когда рассматривать строительство дачи. На территории участка достаточно поставить уличный туалет, выкопать выгребную яму.
Если предполагается строительство дома для постоянного проживания там, где участки далеко расположены от централизованных сетей, вариантом автономной канализации выбирают септик. Его производительность рассчитывают с условием, чтобы он успевал перерабатывать все стоки, поступающие с дома и других объектов.
Септик обойдется минимум в 70 тыс. рублей. Нужно покупать живые бактерии для заселения, раз в год нанимать ассенизаторскую машину, чтобы откачивать отстойник. Если септик функционирует от энергозависимого оборудования, будут дополнительные затраты на электричество.
Отопление
Наши дома мы сразу проектируем с учетом климата региона и предполагаемой системы отопления, чтобы максимально снизить теплопотери.
На многих участках в поселках со слабо развитой инфраструктурой централизованное отопление отсутствует, или сети проложены на ограниченной территории. Если повезло с проходящими рядом коммуникациями, дом проще к ним подключить. Владелец точно так, как и в квартире будет оплачивать услугу по платежке. Никаких забот с обслуживанием оборудования, но отопление обойдется дороже.
Хорошей альтернативой считается автономная система. Ее продумывают на этапе строительства дома, инженеры проектируют оптимальное утепление всех элементов здания, чтобы снизить теплопотери.
Отопление организовывают от электричества, магистрального или баллонного газа, закупают твердое топливо. Здесь смотрят, какие энергоресурсы дешевле и доступнее в регионе.
На этапе строительства дома под автономное отопление проектируют комнату для котельной, предусматривают прокладку нужных дополнительных коммуникаций: дымоход, вентиляция, кабель.
Электроснабжение
Определяя, какие коммуникации должны быть на участке в первую очередь, наряду с водой рассматривают электричество. Без электроэнергии невозможно начать строительство. Даже закладка того же фундамента требует работы бетономешалки для замеса раствора. Временно оборудование подключают к генератору, но расход топлива приносит дополнительные затраты.
Мы спроектировали и построили дом по просьбе клиента с электрическим отоплением, порекомендовали сразу подключить сеть 380 вольт.
Подведение электрики на участок ИЖС не создаст проблем. Когда земли относятся к категории личного подсобного хозяйства, а участки расположены за границами поселка, тянуть линию и ставить опоры скорее придется за свой счет.
Рассматривать автономное электроснабжение с установкой ветряков, солнечных батарей, генераторов для постоянного пользования не выгодно. Сделать и обслуживать собственную электростанцию дорого.
При электрификации участка заранее продумывают, какое будет подключаться оборудование. Когда предусмотрен электрокотел, электроплиты на кухне, другие энергоемкие приборы, проводят сеть 380 вольт. Если от электричества будет работать освещение и мелкая бытовая техника, хватит сети 220 вольт.
Какова стоимость прокладки коммуникаций
Просматривая участки для строительства дома, выбирают землю, где максимально ближе проходят централизованные системы. Подключение к ним обойдется дешевле. Однако стоимость такого участка обычно завышена.
Когда на землю выделяют определенную сумму, оптимально сразу заложить расходы под возведение дома и прокладку коммуникаций. Бюджет получится грамотно спланировать. При нехватке средств можно сэкономить на выборе участка, отдав предпочтение наделу меньшей стоимости.
Средние расходы на обустройство участка коммуникациями, учитывая дом площадью 200 м2, составляют:
Цена считается ориентировочной, она меняется в меньшую или большую сторону для разных участков. Во внимание берут, каковы выбраны инженерные сети: автономные или централизованные. На цену влияет удаление участков от инфраструктуры, к какому классу относится поселок, где находится земельный надел.
При освоении участка, возведении дома, прокладки инженерных сетей оптимально заказывать услугу «под ключ». Все работы выполнит один подрядчик. Обойдется дешевле, есть с кого спросить при обнаружении недочетов.
Дом строили «под ключ», сэкономили клиенту средства и нервы.
В подведение итогов обзора, какие коммуникации должны быть на участке, стоит коснуться связи, телевидения, интернета. Без этого невозможно представить современную жизнь. Обычно участок, расположенный на территории поселка с развитой инфраструктурой, имеет уже проложенные линии, оставшиеся от старых хозяев. В противном случае ищут альтернативные варианты.
Больше информации об устройстве инженерных систем на участке предлагаем узнать из видео:
Мы занимаемся строительством домов «под ключ». Чтобы вы не сомневались в правильности выбора нашей компании, предлагаем посмотреть видео презентацию:
Охранная зона на вашем земельном участке. Что это значит и что делать?
15 октября 2021 года, 15:59 просмотров: 270
Покупая земельный участок, начиная строительство дома или в процессе других действий можно столкнуться с таким понятием как обременение. Это ограничение собственника в его праве использовать или распоряжаться своим земельным участком. Существуют такие ограничения как ипотека, сервитут, рента, аренда, арест и прочие.
Одним из видов ограничений на использование земельного участка являются зоны с особым условием использования территории (Далее – ЗОУИТ). Это буферная зона, устанавливаемая в связи с эксплуатацией объектов, в границах которой установлены запреты на совершение определенных действий.
ЗОУИТ устанавливается в зависимости от вида охраняемого объекта. Согласно статье 105 Земельного кодекса РФ определено 28 видов ЗОУИТ, например, охранные зоны трубопроводов, линий связи, линий электропередачи (ЛЭП) и т.д. В зависимости от вида зоны устанавливаются соответствующие ограничения на использование земельного участка.
Следовательно, наложены ли обременения на Ваш участок можно узнать, запросив информацию в Росреестре.
Однако, на практике такой порядок работает не во всех случаях.
Дело в том, что до вступления в силу 03.08.2018 года поправок в Земельный и Градостроительный кодексы РФ, предусматривающих выдачу разрешения на строительство линейного объекта только после утверждения ЗОУИТ, порядок внесения таких зон в сведения ЕГРН в целом носил несистемный характер. В основном считалось, что ЗОУИТ в отношении построенного объекта существует в силу закона, то есть с момента ввода в его в эксплуатацию. Необходимость же внесения его в сведения ЕГРН была вторичной.
Соответственно, в выписке из ЕГРН на такой участок информация о наличии обременений может попросту отсутствовать.
К сожалению, достаточно часто выясняется это слишком поздно, на стадии подготовки градостроительных документов, когда обнаруживается, что на генеральном плане муниципального образования или иных документах территориального планирования существует или уже утвержден к размещению объект, границы ЗОУИТ которого обременяют Ваш земельный участок.
В связи с этим, рекомендуем перед покупкой земельного участка, особенно если это крупная покупка и касается земельных участков, расположенных на межселенных территориях провести следующую работу:
Главная задача выявить уже существующие ЗОУИТ, которые накладывают обременение в связи с непосредственной эксплуатацией объекта, а также промышленные объекты, строительство и эксплуатация, которых запланированы и утверждены разрешительными документами (разрешение на строительство, проекты планировки и межевания территории).
В случае выявления факта наличия ЗОУИТ важно разобраться насколько существующее ограничение влияет на целевое использование Вашего земельного участка. Сейчас в Росреестре можно заказать выписку из ЕГРН «О зоне с особыми условиями использования территории», которая необходима при выделении земельных участков под строительство, для ведения хозяйственной деятельности, при выявлении правового статуса территории и других операциях с недвижимостью для того, чтобы избежать градостроительных ошибок.
Например, охранная зона волоконно-оптической линии связи (ВОЛС), ширина которой действует в пределах 2 м. в каждую сторону от его оси, ограничивает возможность высадки сельскохозяйственных культур на глубину более 30 см. Это значит, что, если Вы планируете высаживать сельскохозяйственные культуры глубиной до 30 см., то имеющееся ограничение для Вас некритично и не повлияет на использование земельного участка по назначению.
Также отметим, что в отдельных случаях, если ЗОУИТ не позволяет использовать Ваш земельный участок по назначению, с собственника объекта недвижимости, в связи с эксплуатацией которого установлена ЗОУИТ, можно взыскать убытки.
Для того, чтобы понять можно ли строить дом в охранной зоне, Вам необходимо знать какая именно зона проходит через Ваш участок и после этого посмотреть правила установления данной охранной зоны, в которых содержатся все ограничения и обременения.
Но как же быть, когда участки были выделены гораздо раньше и люди законно живут и строятся на этой земле?
Если охранная зона появилась после строительства домов, то к собственникам не может быть предъявлено никаких требований, кроме этого суды не имеют права признавать дома незаконным самовольным строением в случае, если владелец участка не мог знать, что в отношении его земельного участка действуют какие-то ограничения.
