Что влияет на отказ в ипотеке
Отказали в ипотеке: что делать?
7 причин, по которым банки чаще всего отказывают в ипотеке. Разбираемся, что делать, чтобы получить кредит со второй попытки.
Вы собрали тонну справок, заполнили миллион анкет, прошли кучу собеседований, прождали несколько недель — и всё для того, чтобы узнать, что вам отказано в ипотеке.
Самое обидное, что банки даже не объясняют, что конкретно их не устроило в вашей кредитной заявке. По закону они и не обязаны этого делать, однако есть ряд причин, по которым банки чаще всего отказывают в кредите.
Разберем самые часто встречающиеся причины отказов в ипотеке и попробуем провести работу над ошибками.
Причина 1. Сомнения в платежеспособности
Если вам отказали в ипотеке, то вряд ли из-за каких-то формальных ошибок вроде перепутанных цифр в заявлении или описки в фамилии. Прежде чем вынести окончательное решение, все документы проверяют, и менеджер просто попросит исправить выявленные неточности. В случае с кредитным отказом дело в чем-то действительно серьезном.
Пожалуй, наиболее распространенная причина — сомнения в вашей платежеспособности. При зарплате в 50 тыс. рублей бессмысленно просить в долг 10 млн. Ежемесячный платеж по ипотеке в идеале не должен превышать 40% доходов вашей семьи.
Что делать?
Чтобы зря не терять время, перед подачей заявки рассчитайте с помощью ипотечного калькулятора, какую примерно сумму вам каждый месяц придется платить. Если платеж выйдет больше 40% ваших доходов, лучше умерить аппетит и просить денег поменьше, а срок ипотеки побольше. Благодаря этому можно уменьшить ежемесячный платеж и привести его в соответствие с вашими заработками.
Причина 2. Плохая кредитная история
Если с доходами у вас все в порядке, но в ипотеке все равно отказано, есть смысл проверить свою кредитную историю. Нет, если вы подаете заявку, когда на вас уже висит несколько просроченных кредитов, можно ничего не проверять. Здесь и так все ясно, кроме одного: зачем с непогашенными долгами пытаться влезть еще и в ипотеку.
Не стоит надеяться, что банк не узнает о ваших долгах, — обязательно узнает. Именно для этого и существуют бюро кредитных историй, в которых хранится информация не только обо всех займах, которые вы брали, но и о том, как вы по ним рассчитывались.
Так что подавать заявку лучше, когда все предыдущие займы уже выплачены. Стоит закрыть даже кредитку: вы можете ею не пользоваться, но установленный по ней лимит банк все равно будет брать в расчет при рассмотрении ипотечной заявки.
Что делать?
Лучше сыграть на опережение и еще до подачи заявки на ипотеку самому обратиться в бюро кредитных историй. Здесь, правда, возникает вопрос, в какое именно, так как информация по разным кредитам может быть в разных бюро. Узнать, в каких бюро хранятся данные о ваших займах, можно в Центральном каталоге кредитных историй Банка России по запросу на сайте Центробанка или через личный кабинет на «Госуслугах». После того как узнаете, в каких бюро кредитных историй вы числитесь, сможете направить запросы непосредственно в эти бюро и получить подробный отчет.
Важно! Помимо реальных сведений о вашей кредитной истории, в отчете вас может ждать много удивительного — например, записи о просрочках, которых никогда не было, или даже о кредитах, которые вы никогда не брали. Все недостоверные сведения обязательно надо оспаривать и добиваться исправления в кредитной истории, так как, возможно, именно из-за них вам и отказывают в ипотеке. Ведь банк не будет проводить расследование: если в отчете бюро написано, что у вас есть непогашенный кредит, значит, вы должник и никакую ипотеку вам давать нельзя.
Корректировка кредитной истории — дело небыстрое и волокитное, придется потратить кучу времени на общение с банками и самим бюро кредитных историй. Причем и после этого ваша история обновится не сразу, а в лучшем случае через месяц. В общем, процесс малоприятный, но если не добиваться исправления кредитной истории, то вам так и будут отказывать в займах.
Заказать кредитный отчет можно бесплатно два раза в год в каждом БКИ, далее заказ отчетов становится платным. Платное количество обращений не ограничивается. В каждом БКИ установлена своя стоимость отчета.
Причина 3. Штрафы и налоги
Отказать в ипотеке могут не только из-за плохой кредитной истории, но и из-за других долгов. Если, например, вы не заплатили налоги на сотни тысяч рублей, годами не оплачивали штрафы ГИБДД, вас как злостного алиментщика днем с огнем разыскивают судебные приставы, вы находитесь в процедуре личного банкротства или вообще под судом, то мимо банка вся эта информация не пройдет. Так что лучше сначала закрыть все долговые «гештальты», а затем уже обращаться за ипотекой.
Что делать?
Проверьте себя по всем возможным государственным базам: вдруг на вас висят какие-то задолженности, о которых вы даже не подозреваете. Нет, если у вас незначительные налоговые или какие-то другие долги, банк вряд ли откажет, но и в плюс это точно не сработает.
Причина 4. Маленький первоначальный взнос
Практически по всем ипотечным программам требуется первоначальный взнос. Обойтись без него удастся только в некоторых случаях при покупке жилья в новостройке у партнера банка. Во всех остальных случаях чем больше взнос, тем выше шансы на одобрение вашей заявки.
Что делать?
Если вам отказали в ипотеке, можно попробовать подать новую заявку, предложив уже более значимый стартовый платеж. Допустим, 30% вместо 20%.
Здесь, конечно, главное, чтобы эти деньги у вас действительно были. Если их нет, копить необходимую сумму лучше в банке, в котором планируете брать ипотеку. Откройте в нем вклад или карту и откладывайте на них деньги. Во-первых, для вас как для клиента банка, возможно, будут действовать более мягкие ипотечные условия. А во-вторых, банк будет видеть, какие обороты проходят по вашим счетам, что тоже должно пойти в плюс кармы заемщика.
Причина 5. Ошиблись адресом
Очень досадно, когда вас снимают с ипотечной дистанции уже на финише. Кредит одобрен, квартира найдена, но в итоге отклонена банком. Спорить в данном случае бесполезно. Приобретаемая в ипотеку недвижимость должна пойти в залог. Если ваш залог не устраивает банк, значит, он не верит, что в случае проблем с выплатами его удастся продать за сумму, которая покроет кредит. Можно сколько угодно расписывать, какое замечательное жилье вы нашли, но банк все равно не изменит решения.
Что делать?
Одно из двух: искать либо другую квартиру, которая устроит кредитора, либо другого кредитора, которого устроит квартира. Требования к жилью, на которое банк выдает ипотеку, обычно есть на сайте банка.
Почему отказывают в ипотеке
Как банки принимают решение
У каждого банка своя кредитная политика и система определения платёжеспособности заёмщиков. Обычно это математическая модель, включающая разные критерии. По каждому из них выставляются оценки, которые суммируются. Итоговый балл показывает, выдавать человеку ипотеку или нет.
Информация о критериях и оценках конфиденциальна, она не всегда доступна даже кредитным менеджерам. Часто их заработок зависит от количества оформленных кредитов, поэтому они были бы только рады помочь клиенту пройти проверки. Но банк заинтересован в том, чтобы выданные деньги возвращались, поэтому информацией об инструментах отбора может особо не делиться даже со своими сотрудниками.
В некоторых банках кредитных специалистов, работающих с клиентами, обучают оценивать их по внешнему виду и общению. В документах всё может быть в порядке, но человек неуверенно себя ведёт, путается в ответах, предоставляет противоречивую информацию. Или же выглядит неряшливо, плохо одет — появляются сомнения, что он способен выплачивать нужную сумму. Возникает подозрение, что это «подставной» клиент в мошеннической схеме.
Общие требования банков
У каждого банка есть стандартный перечень требований к заёмщику. Если они не выполнены, у вас даже не примут заявку на кредит. Обычно этот список включает:
Остальные критерии сотрудники банка будут рассматривать при детальной проверке, когда вы уже оформите заявку. Зная их, есть возможность заранее оценить свои шансы.
Плохая платёжеспособность или перекредитованность
Чтобы определить платёжеспособность клиента, банк сопоставляет его подтверждённый доход и сумму ежемесячного взноса по ипотеке. Если у заёмщика есть семья, совокупный доход делится на всех её членов. Обычно приемлемым считается, если платёж не превышает 40% среднедушевого дохода. Эта планка может быть снижена, если в семье есть грудной ребёнок и молодая мама находится в декретном отпуске. Если денег на выплату ипотеки остаётся совсем мало, в кредите откажут.
Бывает, что человек получает зарплату или бонусы в «конверте» и приносит в банк с работы стандартную справку 2-НДФЛ, в которой указан только официальный (и довольно скромный) доход. И получает отказ в ипотеке, потому что не смог подтвердить свои доходы.
При расчёте учитываются и действующие на момент оформления заявки кредиты, в том числе кредитные карты. Если долгов много, банк вправе отказать в ипотеке, несмотря на то, что потенциальный заёмщик аккуратно платит по другим кредитам. Чтобы не рисковать.
Долги и испорченная кредитная история
Если в прошлом вы уже брали какие-нибудь кредиты, выплачивали их с задержками или не платили вовсе, у вас плохая кредитная история, и информация об этом доступна банкам. Национальное бюро кредитных историй (НБКИ) — это общая база по всем клиентам, когда-либо оформлявшим кредиты в России. В ней собрана информация более чем из 100 банков. Доступ к НБКИ есть у всех кредитных организаций, поэтому просроченный платёж в одном из них может стать причиной отказа в другом.
На портале государственных услуг можно проверить свою репутацию у банков. Если она испорчена, есть возможность её исправить. Для этого нужно брать кредиты и вовремя возвращать. Но как, если банки отказываются выдавать займы из-за плохой кредитной истории? Порочный круг нужно разорвать: взять несколько небольших кредитов или оформить кредитную карту. В некоторых банках предлагаются специальные программы для исправления кредитной истории, но проценты по этим займам выше.
Банк проверит ваши задолженности по уплате налогов, штрафов ГИБДД, алиментов. Если найдут — откажут в ипотеке. Узнать о том, есть ли у вас задолженности, можно на сайте Службы судебных приставов.
Если вы никогда не брали кредиты, истории у вас нет. Это тоже бывает проблемой. У банка нет информации о том, насколько вы ответственный клиент, поэтому он может отказать в оформлении займа «на всякий случай», если и другие параметры вашей заявки будут слабыми.
Ложь в документах или их подделка
Иногда заёмщики, опасаясь отказа, дают ложную информацию в документах или даже подделывают их. Чаще всего это касается уровня дохода — основного критерия оценки платёжеспособности. Завышенная заработная плата, утаивание действующих кредитов — всё это банк проверит. Выявленный обман всегда влечёт за собой отказ в кредите.
Неправильно заполненные документы, отсутствие документов из списка необходимых
Ошибки и опечатки в документах — это, конечно, не ложь, но результат может быть таким же. Они искажают информацию о заёмщике, а значит, становятся потенциальной причиной отказа. Особенно серьёзно банки проверяют справки с места работы с указанием стажа и дохода. Случайные ошибки сотрудников отдела кадров иногда дорого обходятся, поэтому все выданные справки нужно проверять.
Состояние здоровья
Возможности получить информацию о состоянии здоровья заёмщика у банка нет, но есть объективные причины отказать в оформлении кредита больному человеку, так как здоровье напрямую связано со способностью выплачивать ипотеку. Если специалисту покажется, что клиент выглядит больным, он может сделать об этом отметку в заявке. Беременных женщин тоже часто ждут отрицательные решения. С точки зрения банка, молодая мама не способна выплачивать кредит, так как некоторое время вынуждена будет сидеть дома и получать только пособие, а траты на малыша серьёзно увеличивают семейные расходы. Если специалисту покажется, что заявительница беременна, он тоже сделает пометку в заявке.
Проблемы с законом
Судимости могут насторожить банк, но если наказание было условным, шанс получить одобрение по заявке достаточно высокий.
Ненадёжный работодатель
Банки работают с разными базами. Поэтому проверят не только потенциального заёмщика, но и работодателя. Если он покажется недостаточно надёжным, в ипотеке откажут.
Также в зоне риска ИП. Многие кредитные организации даже не рассматривают заявки от них.
Совокупность факторов
Отказать банк может «по совокупности факторов». Это значит, что серьёзных препятствий для оформления ипотечного займа нет, но по нескольким пунктам впечатление у проверяющих складывается неоднозначное. Например, сотрудники банка могут связаться с вашим работодателем, чтобы получить подтверждение информации, указанной в представленных документах. Если дозвониться не получится или не подтвердятся предоставленные вами сведения, это может стать причиной отказа. Поэтому важно указывать актуальные номера, желательно секретаря или отдела кадров. Ещё лучше предупредить коллег, что могут быть звонки из банка и важно на них ответить.
В заявке иногда указывают очень большую сумму, которую, по мнению банка, заёмщику будет тяжело выплачивать. Конечно, заявку рассматривают комплексно, с учётом доходов и стоимости приобретаемого жилья, но если сумма значительная, отказ не исключён.
Отсутствие созаёмщика тоже снижает шансы, особенно в браке. Супруги выступают созаёмщиками по умолчанию. Но некоторые пары подписывают брачный договор, по которому все кредитные обязательства на себя берёт кто-то один (ему же достанется и квартира при разводе). Банку выгоднее, чтобы у ипотечника был созаёмщик, который «в случае чего» должен будет продолжать выплачивать кредит. Поэтому паре, где кредит берёт кто-то один, в ипотеке могут отказать. Не нужно путать эту ситуацию с оформлением кредита на одного из супругов или на его выплату кем-то одним без брачного договора. В этом случае квартира и обязательства по кредиту всё равно будут общими.
Если вы уже подавали заявку на ипотечный кредит и получили отказ, повторно пробовать имеет смысл только спустя определённый промежуток времени. Какой — уточняйте в банке, требования отличаются. Если обратиться в банк раньше, последует автоматический отказ без рассмотрения и новая «отсрочка».
Неликвидный объект
Даже если по заявке на кредит принято положительное решение, его могут пересмотреть в случае признания выбранного объекта недвижимости неликвидным. При оформлении ипотеки жильё останется в залоге у банка, и квартира, которую он не сможет продать, если заёмщик не будет выплачивать долг, ему не нужна. Поэтому к объектам предъявляют определённые требования.
Возможные причины отказа из-за «качества» объекта:
После одобрения заявки на ипотеку в течение трёх месяцев нужно найти квартиру и предоставить банку документы на неё. Не получится подобрать за это время подходящую — решение банка аннулируется.
Если банк отказал вам в оформлении ипотеки, не отчаивайтесь. Внимательно изучите свои документы и посмотрите, что можно исправить, чтобы повысить шансы на положительное решение. Уточните, через какое время разрешено подавать заявку повторно, и действуйте. Не ограничивайтесь одним банком, попробуйте обратиться в другие, где вам ещё не отказывали. К тому же требования в разных кредитных организациях, как и степень лояльности к клиентам, значительно отличаются. Но имейте в виду, что все отказы фиксируются в вашей кредитной истории. Чем их больше, тем более настороженно к вам будут относиться другие банки.
Что делать, чтобы не отказали в ипотеке
Идеальный заемщик имеет официальный доход 200 000 рублей, поручителя, залоговое имущество, вклад на полмиллиона и квартиру в области. Нет, две квартиры! И чтобы одна покрытая золотом.
В реальности такие заемщики встречаются редко. Банки об этом знают, поэтому с готовностью рассматривают заявки на ипотеку от обычных людей с небольшой зарплатой, тремя детьми и автокредитом.
Я расскажу как сотрудник банка, что и как надо делать, чтобы получить ипотеку, если ваша жизнь далека от банковского идеала.
Все персонажи и ситуации в статье вымышленные. Любые совпадения случайны.
Не подделывать справки о доходах
Василий решил взять ипотеку. У него стабильная зарплата менеджера и ежеквартальная премия по итогам работы. Средний заработок Василия за последние полгода — 65 тысяч рублей в месяц.
При проверке данных банк засомневался в реальности этой суммы, запросил выписку из пенсионного фонда и увидел несоответствие. Василию отказали в ипотеке без возможности повторного обращения. Банк проинформировал других кредиторов, и теперь Василий не сможет получить ипотеку и в другом банке.
Если бы он не подделывал справку, а обратился за консультацией к ипотечному менеджеру, возможно, банк предложил бы ему увеличить первоначальный взнос или продлить срок ипотеки, чтобы уменьшить ежемесячный платеж.
В крайнем случае Василию пришлось бы подождать, пока ему повысят зарплату, или найти дополнительные источники дохода.
Рассказать о неофициальных доплатах
Могло быть так, что премии, которые получает Василий, ему платят из «черной кассы» и поэтому он не может их подтвердить документально. Получается, что по справке 2- НДФЛ его официальный доход 65 тысяч, но с премиями он стабильно получает 90.
В таком случае Василию надо честно рассказать банку, что по справке у него один доход, но по факту ему доплачивают и заработок у него выше. Банк уточнит у работодателя полный доход Василия.
Банк не собирается устраивать проблемы работодателю Василия. Его задача — понять реальную платежеспособность потенциального клиента. Если доход подтвердится, банк одобрит ипотечный кредит. Никто не пойдет в ФНС докладывать, что ООО «Ромашка» недоплачивает взносы.
Запрос по форме банка будет использован только как подтверждение дохода. Банк обязуется обеспечить конфиденциальность этой информации.
Составить брачный договор
Молодожены Анастасия и Дмитрий решили взять ипотеку, чтобы купить собственную квартиру и съехать от родителей. У Анастасии есть деньги на первоначальный взнос. Супруги договорились, что будущая квартира будет ее собственностью, а Дмитрий не будет участвовать в выплатах по кредиту.
Такой кредит в банке не одобрят, ведь по действующему законодательству супруг обязан быть стороной договора. Чтобы получить ипотеку, Дмитрий с Анастасией могут заключить брачный договор.
В брачном договоре надо указать, что Дмитрий не будет нести солидарную ответственность по этому кредиту или по любым кредитным обязательствам Анастасии.
Не подписывать справки самому себе
У Анастасии и Дмитрия есть еще одна проблема: она работает директором на предприятии, которым владеет супруг. Они оба не могут подписать справку о доходе Анастасии, иначе банк заподозрит неладное и откажет в ипотеке. Справку нельзя подписывать самому себе и членам семьи.
В этой ситуации заверить документ может главный бухгалтер организации, исполнительный директор или руководитель отдела кадров.
Не бояться сменить работодателя
Игорь давно работает в одной организации, у него высокий официальный доход, который совпадает с отчислениями в пенсионный фонд, нет родственников среди начальников, а супруга готова участвовать в кредитных обязательствах.
Игорь заполнил заявку, подал ее в банк и ждет ответа. Спустя пару дней ему звонит ипотечный менеджер и загадочно говорит: «Мы рекомендуем вам сменить работодателя».
Это значит, что банк проверил документы Игоря и узнал, что у его работодателя есть проблемы. У банков есть доступ к огромной базе данных о собственниках и работодателях. Если кредитор рекомендует сменить место работы, значит, организация находится в плохом финансовом состоянии и может скоро закрыться.
Если Игорь найдет новую работу и подаст повторную заявку, ему, скорее всего, одобрят кредит.
Подтвердить неофициальный доход
Михаил работает официантом и в среднем зарабатывает 100 000 рублей в месяц, но по 2-НДФЛ у него только 10 000 рублей оклада, а остальное — чаевые. Кажется, что с такими документами у него нет шансов на ипотеку, но некоторые банки могут одобрить Михаилу кредит, если он правильно и честно заполнит анкету.
В анкете он должен подробно рассказать:
Банк отправит запрос на имя работодателя Михаила, чтобы проверить достоверность данных. Работодатель должен внести необходимую информацию и заверить ее. Этот документ Михаил представит банку в качестве доказательства доходов.
Если работодатель откажется заверять официальный документ, Михаил может договориться с ипотечным менеджером об устном подтверждении. В этом случае банк позвонит по официально зарегистрированному на имя работодателя номеру и попросит руководителя Михаила устно подтвердить информацию.
Если при звонке кто-то запнется, не сразу вспомнит, как давно работает Михаил, или рядом не будет ответственного лица, банк может отказать в выдаче кредита.
Плюсом для Михаила станет хорошая кредитная история, имущество, вклады и надежный поручитель. Ему надо быть готовым, что банк может установить чуть большую процентную ставку и запросить повышенный первоначальный взнос.
Быть надежным предпринимателем
Не все банки рассматривают предпринимателей на роль ипотечных заемщиков. Это связано с опасениями за стабильность бизнеса.
Чтобы ИП одобрили ипотечный кредит, он должен отвечать требованиям банков:
Некоторые банки категорически отказываются рассматривать заявки от некоторых категорий ИП. Такова жизнь.
В документах, которые представит предприниматель, должны быть отражены его налоговые и пенсионные отчисления. Выбранный режим налогообложения должен соответствовать реальной деятельности. Если банк выявит сомнительные операции, он не захочет рисковать и откажет в ипотеке.
Кому точно не дадут ипотеку
Клиентам моложе 20 или старше 65 лет. Если вы слишком молоды, банк сочтет вас ненадежным плательщиком. Пожилым людям кредит не одобрят, потому что минимальный срок выплат — 3 года, а средняя продолжительность жизни в России — меньше 71 года.
Заемщикам без дохода. Если клиент говорит, что будет платить, но не дает никаких сведений о заработке, банк не сможет ему доверять.
Если кредитор обнаружит долги раньше потенциального заемщика, он может порекомендовать оперативно оплатить задолженность и повторно рассмотрит заявку. Но чаще всего кредиторы без объяснений отказывают должникам.
Как избежать основных сложностей при получении ипотеки
Идеальный кандидат для ипотеки — это гражданин России в возрасте от 21 до 50 лет (на момент окончания выплат ему не должно быть больше 75 лет), который является наемным сотрудником, его общий трудовой стаж за последние пять лет составляет не менее 1 года, а на текущем месте он работает не меньше полугода, рассказывает генеральный директор компании «Магистрат» (риелтор объектов ГК «Интеко») Екатерина Батынкова. «Все остальные варианты уже считаются не стандартом и требуют творческого подхода к одобрению», — добавляет она.
В числе самых распространенных причин для отказа в ипотеке в Сбербанке называют: наличие других кредитов, плохая кредитная история, недостаточный доход, а также недостоверные сведения потенциального заемщика о себе. «Попытка обмануть банк обернется отказом в ипотеке», — говорится на официальном сайте Сбербанка.
Причины отказа
По словам Батынковой, чаще всего проблемы при получении ипотеки возникают у собственников серого бизнеса, которые при этом не могут внести первоначальный взнос в размере 50% от стоимости квартиры. Причем, как правило, подобные трудности возникают с каждым третьим клиентом в элитном и : они боятся показать банку много документов, сокращая таким образом риски отношений с налоговиками.
Впрочем, как уточняет управляющий партнер «Метриум» Мария Литинецкая, сегодня серый доход — не причина, по которой заемщик не может рассчитывать на ипотеку. «В целом, банки относятся к таким заемщикам лояльно, предлагая для них программы по двум документам без подтверждения заработной платы. Можно предоставить и справку о доходах по форме банка», — поясняет эксперт.
Интересно, что часто причиной отказа в выдаче ипотеки становится небольшой первоначальный взнос — менее 20%, несмотря на то, что многие банки готовы рассматривать заявки со взносом 10—15%.
По мнению банков, если потенциальный заемщик не может контролировать расходы, чтобы собрать минимальную сумму, то он вряд ли сможет качественно обслуживать кредит.
Также бывает, когда заемщики переоценивают собственные возможности — запрашивая слишком большую сумму кредита. В такой ситуации банк, по результатам анализа дохода заемщика, может одобрить меньшую сумму, уточняют в банке «Российский капитал».
Кредитная история
Поводом для отказа в ипотеке может стать испорченная кредитная история, поэтому желательно заблаговременно проверить, все ли с ней в порядке. Сделать это можно в бюро кредитных историй или, например, в в разделе «Кредиты», советуют в Сбербанке. «В этом разделе можно заказать отчет о кредитной истории „Объединенного кредитного бюро“. Там будут сведения обо всех кредитах, не только о тех, что выданы Сбербанком», — поясняют в банка.
Однако на деле все несколько сложнее: 99% всех банков ориентируется на информацию четырех основных бюро: Кредитное бюро русский стандарт, Национальное бюро кредитных историй, Эквифакс кредит сервисиз и Объединенное кредитное бюро. «Остальными пользуются только небольшие банки в регионах, эти бюро можно назвать местечковыми», — отмечает коммерческий директор консалтинговой компании «Институт финансового планирования» Иван Синеев.
Кредитная история человека может быть в любом из этих четырех бюро — в одном или сразу в нескольких. Чтобы узнать, где она находится наверняка, стоит воспользоваться центральным каталогом кредитных историй Центрального банка РФ.
Центральный каталог кредитных историй предоставляет только сведения о бюро кредитных историй, в котором (которых) хранится кредитная история, но не саму кредитную историю.
Работа над кредитными ошибками
Для получения полной картины необходимо проверить все бюро, в которых содержится информация о потенциальном заемщике. «Дело в том, что иногда сведения в разных базах оказываются разными. Это банальные ошибки, но они могут послужить причиной отказа в ипотеке. Например, один из наших клиентов исправно платил по своему потребительскому кредиту. Но когда мы проверили его кредитную историю, которая была сразу в трех бюро, то сведения оказались совершенно разными: по одной из версий просрочек платежей не было, по другой — просрочка была до 30 дней, а в третьем случае — от 30 до 60 дней! При этом активная просрочка платежа по кредиту — это однозначный отказ в ипотеке», — рассказывает Синеев.
Чтобы исправить ошибки подобного рода, необходимо обратиться в банк, по кредиту которого, якобы, существует просрочка платежа — с выпиской из бюро кредитных историй. Банк должен исправить ошибку, обычно на это уходит примерно две недели.
Бывают и более сложные ошибки. К примеру, один из клиентов Института финансового планирования, мужчина 35 лет, решил взять ипотеку. Но после проверки его истории оказалось, что совсем недавно он брал несколько микрозаймов: на 200 и на 800 рублей. Безусловно, подобное поведение — это огромный минус для банка, поскольку означает, что у человека совсем нет денег.
«Когда мы сообщили мужчине об этом, он начал возмущаться, поскольку никогда таких займов не брал. В итоге выяснилось, что в бюро склеились кредитные истории двух людей — с одинаковыми фамилиями, именами, отчествами и местами рождения, но с разными паспортными данными. Кроме того, к клиенту прилепилась и судимость пользователя с микрозаймами. В таких случаях для исправления ошибки нужно обращаться в бюро кредитных историй. В целом же, в сложных случаях, чтобы быстрее исправить ошибки, проще обращаться к специалистам в сфере кредитования — к профессиональным кредитным брокерам», — рассказывает Синеев.
50% от дохода
Для получения положительного решения по выдаче ипотечного кредита в банке желательно, чтобы платеж по ипотеке составлял не более 50% ежемесячного дохода, указывают в Сбербанке.
В мировой практике считается, что обслуживание ипотеки не будет вызывать затруднений, если на обслуживание кредита будет уходить не более 40% от общего дохода семьи
«Если финансовая нагрузка заемщика слишком велика, есть риск, что он не сможет исправно выплачивать все свои кредиты вместе с ипотекой. У клиента должны оставаться деньги на питание, оплату коммунальных услуг, налогов и прочие обязательные расходы», — объясняют это требование в Сбербанке. Сейчас в интернете есть немало специальных калькуляторов для расчета платежа.
К примеру, заработная плата клиента составляет 45 тысяч рублей в месяц, а ипотечный платеж будет составлять 36 тысяч рублей. Таким образом, на остальные расходы останется всего девять тысяч. В такой ситуации банк откажет. Но шансы на получение ипотеки можно увеличить с помощью привлечения созаемщиков.
В качестве кредитной нагрузки учитываются и другие кредиты, а также обязательные платежи (например, алименты) — все эти выплаты плюсуются к планируемому ипотечному платежу. Чтобы избежать такой ситуации перед подачей заявки на ипотеку стоит закрыть все имеющиеся кредиты.
При этом нужно учитывать, что банки рассматривают даже кредитные карты, по которым нет долга, в качестве ежемесячного обязательного платежа в размере 10% от лимита карты, указывает Синеев. То есть, например, если лимит кредитки составляет 50 тысяч рублей, то банк прибавит к кредитной нагрузке пять тысяч рублей.
Другие же расходы, которые банк не сможет проверить, лучше не указывать, например, платежи за съемную квартиру, отмечает Литинецкая. Конечно, речь идет об арендаторах, которые снимают квартиру по краткосрочному договору, который не подлежит регистрации. Если же договор аренды долгосрочный и зарегистрирован, то банк может обнаружить и эту информацию.
Особый случай
Иногда возникают ситуации, когда у потенциального заемщика есть и хороший рабочий стаж, и высокий уровень зарплаты, и хорошая кредитная история. Но банки все равно отказывают ему в выдаче кредита. В таком случае причина обычно заключается в выбранной квартире.
Дело в том, что приобретаемая квартира остается в залоге у банка до тех пор, пока заемщик не выплатит всю сумму долга. Если же залоговый объект оказывается по мнению банка неликвидным, тогда продать его можно будет только с хорошим дисконтом.
В Роскапе поясняют, что кредитор изучает состояние приобретаемого жилья, в том числе проверяется наличие недопустимых перепланировок, которые могут привести к разрушению здания, историю его предыдущими владельцами. А если это первичный рынок — на решение также могут повлиять задержки в строительстве или сдаче дома, в котором приобретается квартира.
Сопровождение и лайфхаки
Чтобы упростить себе жизнь при получении ипотеки, можно обратиться к профессионалам, которые оказывают помощь.
Нередко застройщики берут на себя все взаимодействие с банками. Обычно механизм примерно таков: «После консультации ипотечный брокер девелопера озвучивает клиенту перечень необходимых для отправки в банк документов. У клиента нет необходимости посещать отделения банков для подачи заявки — мы направляем заявку сами. Получив одобрение, мы начинаем процедуру согласования конкретного объекта с банком, что занимает 1—3 дня. Задачи клиента за это время — подготовить первоначальный взнос и получить у нотариуса доверенность на регистраторов компании и согласия супруги или заявления об отсутствии брачных отношений. После этого по согласованию с покупателем назначается дата сделки в банке. Далее клиенту остается только подписать договор приобретения и передать своему персональному менеджеру сформированный банком комплект документов для регистрации сделки в Росреестре», — описывает процедуру Батынкова.
Но зачастую люди подают заявление на рассмотрение определенной суммы в банк самостоятельно. Многие покупатели обращаются и получают решение сразу в нескольких банках, а уже потом занимаются поиском подходящего объекта. При этом не должно быть больше 5 обращений в месяц, уточняет Синеев. Так что лучше не увлекаться.
В среднем положительное решение действует два месяца. Если покупатель выбрал квартиру у определенного девелопера, но его ипотека одобрена в банке, с которым эта компания не работает, клиенту обычно идут навстречу.
В риелторских компаниях также есть свои ипотечные брокеры, которые решают проблемы клиентов, в том числе нестандартных. «Недавно к нам обратился молодей человек 20 лет, чтобы купить студию в Подмосковье. Наш клиент два года как получал высшее образование заочно и одновременно работал почти год. За это время он скопил минимальный первоначальный взнос в размере 15% от стоимости жилья. Но этого оказалось недостаточно. Мы подавали документы в несколько банков, но ни один из них не предоставил ипотеку. Тогда мы предложили молодому человеку создать положительную кредитную историю. Для этого он взял в кредит на три месяца ноутбук стоимостью 35 тысяч рублей. Через три месяца заем был успешно выплачен. В итоге из пяти банков, ранее отказавшихся в выдаче кредита, два изменили свое решение», — делится воспоминаниями Литинецкая.
Если отказали
Если отказали в ипотеке, это не трагедия. Заявку можно подавать вновь в тот же банк, но часто после определенного срока, или моратория. Обычно он составляет 2—3 месяца.
«Помните, что Уолту Диснею для основания Диснейленда пришлось выслушать 303 отказа от различных банков, прежде чем он добился желаемого», — успокаивают на сайте Сбербанка.
Однако стоит учитывать, все обращения в банк на получение ипотеки фиксируется в кредитной истории, и слишком большое количество отказов может снизить кредитный рейтинг заемщика, добавляет Синеев.