Что включает в себя микрорайон
Микрорайон
Основные инструменты градорегулирования
Типы градостроительных образований
ЗАТО · Соцгород · Академгородок · Рабочий посёлок · НЭР
Микрорайо́н — административно-территориальная и планировочная единица городской структуры, состоящая из элементов жилой среды и учреждений общественного обслуживания (социальной инфраструктуры), характерная для планировки и застройки городов СССР и некоторых других социалистических стран. Авторами концепции микрорайона считаются английский теоретик градостроительства Томас Адамс (Thomas Adams) и американский планировщик Кларенс Артур Перри, опубликовавший в 1929 году идеальную схему городского микрорайона. Позднее эта схема была освоена и переработана советскими градостроителями (в частности Кратюком) и стала основным типом организации жилой среды активно строившихся городов СССР.
Классический микрорайон состоит из 3—4 жилых групп, каждая из которых представляет собой несколько средне- или многоэтажных жилых домов, как правило, типовых серий, выходящих в обширный общий двор с расположенным по центру детским садом (яслями). Своеобразным ядром микрорайона служит школа, обычно с небольшим стадионом на пришкольном участке. 2—3 микрорайона образуют более крупную планировочную единицу — жилой район. Площадь территории каждой из этих единиц (жилой группы, микрорайона, жилого района) обусловлена величиной нормативного радиуса обслуживания соответствующих объектов социальной инфраструктуры, а плотность застройки — нормами инсоляции. Так, площадь микрорайона варьируется от 10 до 60 га при радиусе обслуживания школы от 500 до 750 метров (в зависимости от наличия в ней начальных классов), а площадь жилого района — от 80 до 250 га при радиусе обслуживания 1—1,5 километра. Другие главные компоненты инфраструктуры микрорайона: поликлиника, торговый центр. Средняя плотность населения микрорайона при этом не превышает 450 человек на гектар. Количество магазинов, озеленения, спортивных площадок и т. п. внутри микрорайона также строго нормируется, исходя из укрупнённых удельных показателей. Другими словами, на расчётное число жителей должно приходиться определённое количество учреждений обслуживания и рекреационных территорий, что теоретически должно гарантировать равное для всех качество среды проживания. Вторым плюсом микрорайона является отсутствие сквозных проездов на внутренней территории, что обеспечивает безопасное передвижение детей и стариков.
Примеры микрорайонов в городах бывшего СССР
Чаще всего микрорайонами называют территории современной жилой застройки городов бывшего СССР, либо исторические части города, в которых развивалась независимая инфраструктура (например, микрорайон Гавань в Санкт-Петербурге). Существуют микрорайоны, которые до включения в состав города были отдельными населёнными пунктами (например Верхние Муллы в Перми). При высокой плотности уличной сети микрорайоны совпадают с кварталами.
Зачастую микрорайонами ошибочно называют районы го́рода, состоящие из микрорайонов. [источник не указан 1260 дней] Отдалённые обособленные микрорайоны города в разговорной речи нередко называют посёлками (что неверно, так как с точки зрения законодательства посёлок — самостоятельная административная единица, не входящая в городскую черту. (Пример — посёлок Увал в Кургане) [источник не указан 1260 дней] ).
При массовой застройке новых территорий микрорайонам в качестве названий обычно присваиваются номера. Эти номера затем сохраняются не только в строительной документации, но и закрепляются в городской топонимике, например названиях многих остановок общественного транспорта. В Зеленограде и Пущино нумерация микрорайонов лежит в основе построения почтовой адресации (вместо улиц).
В Новосибирском Академгородке и подмосковном городе Пущино микрорайоны получили не числовое, а буквенное обозначение — А, Б, В, Г и Д. Название «Микрорайон „Щ“» в Новосибирском Академгородке связано с тем, что строители Академгородка, жившие на месте будущего микрорайона, селились в щитовых деревянных одноэтажных домах на две-четыре квартиры. На схемах для простоты это место обозначали буквой «Щ» — она и дала название микрорайону. [1]
Микрорайоны также могут иметь и исторические названия (например, возникший в 1960-х годах микрорайон Аэродром в Гатчине получил название от находящегося ранее на его месте военного аэродрома).
Что включает в себя микрорайон
При объединении районных учреждений создается возможность строительства крупных зданий, обеспечивающих более экономичную их эксплуатацию. Там, например, может быть создан торговый центр в виде единого здания, включающий предприятия бытового обслуживания, почту – телеграф, аптеку, банки и т.п.
Под микрорайоном понимается часть жилого района, в который организовано полное повседневное культурно – бытовое обслуживание населения. При проектировании микрорайонов предусматривается их расположение на межмагистральной территории, изолированной от транзитного транспортного движения. Линии массового транспорта направляемого по системе улиц жилого района, должны обеспечить равные удобства в транспортном обслуживании всех микрорайонов. Расстояния от остановок общественного транспорта не должно превышать 500 м. от наиболее удаленной квартиры жилых домов в микрорайоне.
Размеры территории и расчетная численность населения микрорайона определяется планировочными условиями на конкретной территории. К этим условиям относятся естественный рельеф и возможности его использования, необходимость сохранения существующих зеленых насаждений и водоемов, удобство сообщений внутри микрорайона, в жилом районе и с центром города. На форму микрорайона влияет конфигурация сети магистральных улиц города.
Жилой квартал представляет собой территорию, ограниченную со всех сторон улицами. В практике нашего градостроительства размеры жилых кварталов принимаются в пределах от 4 – 12 га. Наиболее распространенной формой квартала является прямоугольник. Однако формы кварталов бывают самые различные в зависимости от направлений улиц и рельефа участков. Кварталы неправильной формы сложнее застраивать типовыми зданиями, особенно на углах. Размещать кварталы следует по возможности длинной стороной вдоль магистральных улиц с целью увеличения расстояния между перекрестками.
В кварталах, помимо жилых домов, размещаются детские учреждения (детские ясли и сады), а при достаточной площади кварталов — и школы. Магазины, столовые, аптеки, парикмахерские и мастерские бытового обслуживания населения могут быть в отдельных зданиях или первых этажах жилых домов. В жилых кварталах размещаются также гаражи-стоянки для автомобилей, а также детские и спортивные площадки. Незастраиваемая часть квартала используется под зеленые насаждения, хозяйственные дворы и проезды с тротуарами. Тротуары, проезды, дворы и замощенные площадки, расположены на территории квартала, занимают до 15% его площади.
При квартальной системе застройки желательно предусмотреть специальные территории – «кварталы обслуживания», где концентрируется предприятия коммунального обслуживания населения. Кварталы обслуживания размещаются так, чтобы обслужить население прилегающих жилых кварталов в радиусе 700 – 800 м.
Важным градостроительным показателем является плотность застройки. По применяемым в нашем градостроительстве нормам допускается плотность застройки кварталов и микрорайонов поставленные в обратную зависимость от ее этажности. Чем выше застройка, тем меньшую плотность она должна иметь. Такая система нормирования плотности застройки исключает возможность переуплотнения в квартире или микрорайоне, а так же создает достаточное по размеру озеленение территории.
Жилая площадь на 1 га. территории микрорайона:
5 эт. дом – от 2800 до 3100 м2
9 эт.дом – от 3900 до 4300 м2
При изучении сайтов новостроек и выборе ЖК покупатель уделяет внимание не только планировке и цене. Его интересует окружение, комфортность застройки, качество будущей среды обитания. Времена, когда человек радовался любой новой квартире, прошли. Мы хотим комфорта внутри и снаружи, а он определяется тем, как проектировщики вписывают дом в застройку.
В описаниях новостроек можно встретить формулировки «квартира в новом микрорайоне» или «дом в новом квартале». Есть ли разница между кварталом и микрорайоном? Что это означает для покупателя? Где удобнее жить?
Квартал — исторически сложившееся образование
Понятие квартала сформировалось исторически, поскольку именно так выглядела застройка и среда городов, начиная от ренессанса. Например, в центре Москвы с его характерными узкими улочками и кольцевой структурой районов каждый «кусочек» территории с дворами можно условно назвать кварталом, хоть и не в чистом виде. Сторона такого сегмента городской застройки составляет от 100 до 300 метров. Он ограничен дорогами (улицами), однако внутри квартала есть блоки домов, образующих дворы, и сеть внутриквартальных проходов и проездов.
Микрорайон как концепция застройки
Микрорайон — детище нового времени, возникшее в 30-х годах прошлого века и имеющее авторство. Идея принадлежала архитектору Ле Корбюзье, но его микрорайон был больше утопическим «лучезарным городом». Более практичными и потому реализованными на практике стали разработки Кларенса Перри и Томаса Адамса, американских проектировщиков того же времени.
Главной идеей, вокруг которой строилась концепция микрорайона, стало формирование застройки большим пятном со стороной от 500 до 1000 м, охваченным магистральными дорогами, имеющим внутренние проходы и проезды. Основным отличием микрорайона от квартала оказалось направление развертывания инфраструктуры — на большом пространстве общественные и коммерческие объекты уходят вглубь территории, их окружают жилые дома.
Первоначальная идея американцев пришлась кстати при разработке советской градостроительной концепции для новых районов Москвы и городов-миллионников. Особо привлекательной и неизменной осталась мысль о расположении в центре микрорайона школы, детсада, стадиона или спортивной площадки. Расстояния в такой застройке большие, много свободной территории и зелени, но дворов как таковых нет. Есть придомовые территории и проезды, а в целом такая важная ныне приватность проигнорирована.
Между кварталом и микрорайоном — современная среда обитания
Итак, увидев в описании новостройки упоминание квартала и микрорайона, вы можете представить себе основную планировочную концепцию:
в квартале ваш дом или корпус входит в состав так называемой «мелкой сетки» с дорогами и инфраструктурой по краям;
в микрорайоне возможны варианты застройки с расположением домов фронтально (вдоль внешней границы) или строчно — корпуса устанавливаются плотными параллельными рядами;
более современная и рациональная планировка имеет признаки кварталов в микрорайоне — корпуса располагаются блоками, образующими закрытые дворы с межквартальными проездами внутри большой территории;
проектировщики отказались от распространенной в 70-х годах концепции «лежачего небоскреба», длинного дома расположенного по краю микрорайона, огораживающего внутреннее пространство от пыли и шума с дороги.
Очень важной особенностью, практически главным экономическим критерием для заказчика и девелопера остается показатель плотности населения и застройки территории. И здесь привычный микрорайон второй половины прошлого века сразу проигрывает. Очень много пустого пространства, что для застройщика означает фактически выброшенные деньги — участок куплен (взят в аренду) с оплатой за площади, которые нужно эффективно продать, построить на них дома. Очевидным становится решение либо планировать квартальную застройку, либо проектировать нечто похожее на микрорайон, но с квартальными блоками внутри.
Современный квартал и микрорайон для покупателя квартиры в новостройке
Наше описание — не просто рассказ, это не только теория. В реальности, покупая квартиру в новостройке эконом или комфорт-класса, стоит подумать о том, что вы получаете в квартале и в микрорайоне. Конечно, с поправкой на современные планировочные и градостроительные тенденции и обновление форматов.
Особенности микрорайона
Микрорайон большой, а потому в нем свои особенности.
Большие пространства — это комплексная застройка территории по заказу местных властей. Значит, при большой плотности населения здесь окажется больше инфраструктурных объектов.
Такую формацию окружают довольно широкие дороги, так называемые «магистрали». Главной особенностью и возможной сложностью может оказаться схема выездов на них. Если внутри территории реализована блочная застройка, то внутренние дороги будут доступнее.
Вероятность большого разброса инфраструктуры, особенно крупных объектов. Школы и паркинги могут оказаться довольно далеко от выбранного вами корпуса.
Людей будет много. Если микрорайон не окружен старой застройкой, транспорт сконцентрируется с одной стороны. Может оказаться, что «пять минут до метро» — это от ближайших к станции корпусов. И нагрузка на транспорт будет большой.
Очереди сдачи — чем масштабнее строительство, тем больше этапов реализации. А это означает, что появление объектов инфраструктуры будет заметно отставать от темпов основного строительства, такова реальность.
Большая вероятность расположения жилого комплекса за МКАД, в пригородах и на большом расстоянии от Москвы. Именно там есть и большие участки, и потребность в комплексной застройке.
Строить микрорайоны предпочитают застройщики, реализующие проекты эконом-класса. Это объясняется особенностями комплексного освоения территории, поскольку муниципальным властям необходимо создать максимальную плотность населения, эффективно использовать пространство.
Особенности квартальной застройки в Москве
Встретив в описании новостройки формулировку «квартальная застройка», не стоит сразу радоваться — поинтересуйтесь общими масштабами проекта. Если она входит в состав микрорайона, то возвращайтесь к разделу выше. Если речь идет о небольшой локальной территории, пусть и комплексной застройки, то здесь будут свои особенности.
Корпуса расположены в составе блоков или кварталов, разделенных внутренними проездами. Это не очень широкие улицы т ограниченные пространства дворов.
В квартальной застройке, реализованной на небольшом участке, больше вероятность встретить закрытые для транспорта участки территорий.
Инфраструктура выносится на край квартала — это может означать, что магазины и общепит окажутся вне двора, снаружи, а вот паркинги вполне могут располагаться далеко, на границе участка.
Классический квартал не имеет развития вверх, но сейчас проектировщики используют принцип разновысотности, чтобы компенсировать малое расстояние между домами в блоке.
Приватность в такой планировке в любом случае выше, чем при фронтальном или строчном заполнении микрорайона. Поэтому квартал можно считать признаком, повышающим комфортность новостройки.
Предпочтение — квартальному заполнению территорий
В современной градостроительной концепции появилось рациональное решение — кварталы и блочные образования включают в состав микрорайона, как это происходит, например, при застройке Бутово. Ориентироваться только на название в описании не стоит, но учесть особенности планировки при выборе конкретного ЖК все же имеет смысл! Тем более, что большинство архитекторов и власти Москвы явно отдают предпочтение квартальной застройке.
Микрорайон, в котором хотят жить. Основные элементы современного района.
Анастасия Чекина руководитель Центра стратегических разработок GMK
Чтобы разобраться, какие характеристики могут сформировать у потребителя желание жить в микрорайоне, необходимо разобраться, какие основные потребности возникают у людей.
#1 Человеку необходимо общение. Чтобы вызвать эмоциональные чувства у покупателя, стимулируя на покупку квартиры, необходимо показать человеку, что он покупает стиль жизни. Микрорайон, который поощряет самоорганизацию, будет привлекать жильцов. Городские жители все чаще подвержены агорафобии, при которой возникает страх проводить досуг за пределами своего дома. Поэтому ближайшее окружение территории должно быть общественным и функциональным.
Присутствие кафе в микрорайоне вызывает потребность и желание людей проводить свободное время в районе места проживания. Кафе воспринимается жителями легче как общественное пространство, потому что можно находиться неограниченное количество времени и общаться с друзьями и соседями. Уличное кафе стало популярным среди людей в городских местностях. Кафе является функциональным местом для работы, для общения с собой и окружающими людьми, для расслабления, для обеда и др. Уличное кафе должно выходить на оживленную пешеходную улицу, а в теплое время суток можно выносить несколько столиков на улицу. Преображение кафе в уличный формат усиливает очарование локации, где жители будут расположены на позитивный настрой.
#2 Человеку необходимо взаимодействие с природой. Люди будут себя чувствовать гармонично при наличии в окружении зеленых пространств и при общении с животным миром. Сегодня каменные джунгли, с одной стороны, привлекают своей доступностью, а, с другой стороны, не удовлетворяют естественные потребности человека во взаимодействии с природой.
Интеграция зелени в элементы инфраструктуры микрорайона. Зеленые пространства застройщик может сохранить или создать своими силами.
Отдельные зоны общения человека с природой в микрорайоне создают гармонию территорий.
В городской среде отношение с животным миром сведено до минимума. Сегодня общение происходит либо с домашними животными, либо с животными в специально отведенных местах-зоопарках. Животные в окружающей среде помогают воспитывать гуманность в детях и вызывать добрые эмоции взрослых. В идеальном микрорайоне животные могут комфортно жить в зеленых зонах локации по соседству с жильцами дома, например, белки в парке или лебеди и утки на набережной.
Территория для выгула и дрессировки домашних животных создает дополнительное пространство для досуга жильцов, что способствует знакомству людей со схожими интересами. Участки для домашних животных должны быть огорожены. Рекомендуется в зеленой локации микрорайона оставлять несколько не асфальтированных дорог, где животные будут комфортно передвигаться, не чувствуя ущемления большого города.
#3 Человек и транспорт. Развитие транспорта предоставило человеку возможность быть мобильным, поэтому большую часть своего времени передвижение совершается посредством личного транспорта. Стоит отметить, что, не смотря на все удобства автомобилей, личную гармонию человек может получить только, общаясь с социумом, а не с машинами. Жильцы будут чувствовать подавленность при большом количестве припаркованных машин и при отсутствии возможности гулять пешком. Здоровую ментальность микрорайона можно получить только, ограничив интенсивность трафика автомобилей внутри района и создав дополнительные дорожки для велосипедистов и пешеходов.
Жильцы будут чувствовать себя комфортно, если под автостоянки будет отведено не более 9% территории. Рядом с жилыми домами лучше спроектировать на начальном уровне подземные автостоянки, чтобы можно было облагородить наземные территории под общественные зоны или под пешеходные дорожки.
Чтобы не наблюдалась тенденция-больше автомобилей, меньше людей, необходимо показать жильцам микрорайона, что главное человек и вся инфраструктура предназначена для него, а не для «стальных помощников».
Необычное ландшафтное благоустройство пешеходных дорожек.
Территория общественного пространства «без машин» предполагает только дорожки для велосипедистов и для прохожих.
В теплое время года стало популярным менять вид транспорта с автомобиля на велосипед. В городе все больше появляется велосипедистов, которые свободно перемещаются по городу. Поэтому важно поддерживать тренды, создавая современные условия для жизни людей в микрорайоне.
Забота и внимание застройщиков к покупателям может проявляться через детали. Велосипедные дорожки могут начинаться со специальных пандусов и предполагать продуманные закольцованные маршруты по всему микрорайону, пересекая важные места, например, магазины, магистральные улицы, общественные пространства и зелёные территории.
Велосипедные дорожки должны иметь узнаваемую поверхность, чтобы велосипедисту было легче определять зону, где он может передвигаться, например светящаяся дорожка в темное время суток или выделенное прорезиненное покрытие.
#4 Потребность человека в личностном росте. Поощрение хобби. Человек может почувствовать микрорайон продолжением своего дома в том случае, если у него будет возможность заниматься любимыми делами, не покидая район проживания. Поэтому необходимо создавать локации в микрорайоне, где жильцы могут проявлять себя и проводить свой досуг.
В городских условиях большая часть людей используют свой ум, нежели свое тело. Сокращение физической активности может иметь разрушительное воздействие на человека. В комфортном микрорайоне жильцы смогут заниматься спортом, не покидая границы района, например, спортивные площадки для командных и индивидуальных видов спорта. Разнообразие общественной жизни района могут добавить организованные соревнования по командным видам спорта.
Несмотря на то, что люди проживают в городе, у них возникает потребность в физическом общении с землей. В микрорайон могут быть созданы условия для садоводов, любителей выращивать свой урожай на земле. Это будет создавать крепкую связь человека с землей, где находится его дом и территория для досуга.
#5 Человек и его семья. Комфортно там, где семья счастлива. Поэтому при выборе квартиры покупатель обращает внимание на то, что находится в данной локации, и оценивает это с позиции достаточности для комфорта его семьи. Поэтому застройщику важно в момент планирования инфраструктуры и системы благоустройства микрорайона продумать территории для каждого члена семьи.
Школы и детские сады должны быть в каждом микрорайоне, но сегодня человеку уже недостаточно обязательных элементов инфраструктуры. Для комфортного микрорайона необходимо продумать дополнительные составляющие инфраструктуры для детей и взрослых с разными интересами. Например, создать развивающее учреждение, где будет возможность организовывать различные мероприятия для детей (уроки иностранных языков, уроки риторики или пения) или для взрослого населения (мастер классы, лекции, уроки садоводства и другие). Подобные учреждения будут способствовать воспитанию в жителях свободного и нестандартного взгляда.
Зона барбекю может выполнять роль популяризации добрососедства. Общественная зона поможет жильцам почувствовать, что они имеют право и возможности на досуг на территории микрорайона. Людям в городских условиях важно находить спокойное место для отдыха. Зона барбекю — олицетворение формата загородной сбалансированной жизни. У застройщика есть разнообразие вариаций, где разместить зону барбекю: недалеко от детских площадок, общественных зон. Территория барбекю может быть оформлена в ротонде, беседках или на крыше дома.
В удобном микрорайоне все члены семьи могут проводить время вместе за пределами квартиры. Один из вариантов досуга-совместный просмотр кино на открытом воздухе. Данное мероприятие сформирует позитивный характер семейного времяпрепровождения.
В условиях городской среды жители ищут место по душе, где каждый член семьи будет счастлив. Поэтому важно не только строить дома из качественных материалов с удобными планировками, но и уделять внимание качественному благоустройству, создавая комфортную среду во всем микрорайоне. У застройщиков должна сложиться правильная философия освоения территории для людей, чтобы быть «на коне» на рынке домостроения.