Что включает проект перепланировки квартиры
Как согласовать перепланировку
1. Что такое перепланировка?
Согласно Жилищному кодексу Российской Федерации переустройством и (или) перепланировкой считается любая работа, результат которой отражается на техническом плане помещения.
Процедура согласования перепланировки зависит от того, как именно вы собираетесь менять помещение. Существует перечень конкретных работ, согласовать которые нужно до того, как вы их проведете.
2. Какие работы нужно предварительно согласовать?
Есть три вида работ, требующих предварительного согласования: по переустройству, по перепланировке и работы, затрагивающие общее имущество дома.
Работы по переустройству
Работы по перепланировке
Работы, проведение которых связано с передачей в пользование части общего имущества и (или) затрагивает архитектурный облик многоквартирного дома:
3. С чего начинать перепланировку?
Итак, если планируемые вами работы есть в одном из списков, приведенных выше, стандартная процедура перепланировки будет состоять из четырех этапов.
Шаг 1. Определиться с проектом перепланировки.
Шаг 2. Получить разрешение Мосжилинспекции на проведение перепланировки.
Шаг 3. Провести сами работы, соблюдая все необходимые условия (требования к ведению журнала работ, оформлению актов на скрытые работы и др.)
Шаг 4. Оформить акт о завершенных работах.
Если того, что вы планируете делать в рамках перепланировки, нет в списках выше, получать согласование не нужно — достаточно оформить акт о завершенных работах, когда вы их закончите.
4. Где взять проект перепланировки и что в нем должно быть?
Перепланировка, требующая предварительного согласования с Мосжилинспекцией, должна проводиться на основании проекта. Он может быть составлен для вас проектной организацией, являющейся членом саморегулируемой организации (СРО).
При подаче заявления необходимо иметь проектную документацию в электронном виде, подписанную электронной подписью проектной организации.
Кроме того, существует каталог типовых проектов, одобренных Мосжилинспекцией.
Проект переустройства и (или) перепланировки помещения в текстовом и графическом выражении должен содержать:
Конкретные требования, выдвигаемые к проектной документации, закреплены в приложении №3 постановления Правительства Москвы от 25 октября 2011 года № 508-ПП.
При планировании работ ознакомьтесь также с перечнем того, что не допускается при перепланировке.
Как узаконить перепланировку в новостройке
Достраиваем гардеробную по закону
Вот сдал вам застройщик новую квартиру со стенами.
Вы подписали акты и оформили право собственности. А потом решили сделать в коридоре гардеробную. Просто так построить стену нельзя: надо делать перепланировку.
По закону любые новые стены в квартире надо узаконить в БТИ и районном отделе архитектуры. На новые стены получают техпаспорт, и тогда перепланировка законна.
Зачем согласовывать перепланировку
Эта процедура нужна с одной целью: чтобы жильцы не построили у себя в квартире чего-то такого, от чего рухнет весь дом. Есть риск, что новые стены создадут лишнюю нагрузку на что-то важное, дом покосится и упадет. Или жилец решит разобрать кусок стены, а там вентиляционный короб или трубы. Государство не доверяет жильцам вопросы архитектуры многоквартирного дома — и правильно делает.
В реальности согласовывают перепланировку далеко не всегда: слишком много бюрократии, пройти которую выйдет дороже. Чаще всего просто на этапе ремонта зовут бригаду, самостоятельно всё строят и спокойно живут. Перепланировка получается незаконной.
Если о незаконной перепланировке узнают, то собственника оштрафуют на 2500 рублей и потребуют за свой счет всё вернуть как было. Если собственник не вернет, квартиру отберут и выставят на торги. В этой ситуации всем плевать на право собственности: собственник получит только сумму с торгов за вычетом расходов на их проведение.
Чтобы такого не произошло, важно делать перепланировку по закону. Сегодня разбираемся, как сделать перепланировку и узаконить ее. В отдельной статье напишем, что делать, если вы уже всё перестроили, а документы не собирали.
Перепланировку делают в три этапа:
Закажите проект перепланировки
Найдите сайт этой СРО и проверьте, есть ли в реестре членов интересующая вас компания. Если всё в порядке, несите им техпаспорт квартиры и заказывайте проект. Проект перепланировки нужен, чтобы в отделе архитектуры убедились, что перекрытия способны выдержать нагрузку, которую создадут ваши дополнительные кирпичи.
Пока вам в компании сделают проект перепланировки, пройдет 5 дней. В случае с гардеробной проект стоил бы 5 тысяч рублей. Некоторые компании берут дороже, некоторые дешевле. Ограничений цен и сроков нет, так что ищите компанию, которая устроит именно вас.
Компания согласовывает и готовит техническое заключение о допустимости и безопасности работ по перепланировке. Это заключение вы получаете вместе с готовым проектом.
Согласуйте проект с местной администрацией
Готовый проект надо предоставить районному отделу архитектуры. Кроме проекта возьмите с собой такие документы:
С собой на всякий случай берите и оригиналы, и копии
Правильное название — «заключение о техническом состоянии конструкций здания и возможности производства планируемых работ»
У вас могут запросить свидетельство о праве собственности и техпаспорт на квартиру. Если они на руках — проще отдать. В противном случае можно не приносить, а выучить фразу: «В соответствии с частью 2.1 статьи 26 Жилищного кодекса Российской Федерации вы запрашиваете эти документы самостоятельно — в рамках межведомственного взаимодействия».
После этого в местной администрации вам выдадут расписку, что приняли ваши документы. Если всё в порядке, через 45 дней вам выдадут разрешение на проведение работ. Если нет, придется переделывать проект или судиться с отделом архитектуры.
В некоторых регионах срок согласования отличается. Например, в Новосибирской области это не 45, а 48 дней. Чтобы узнать точный срок, обратитесь в отдел архитектуры или МФЦ
Разрешение не выкидывайте: оно понадобится для согласования готовой перепланировки.
Строительство
Дальше стройте гардеробную точь-в-точь по проекту, который вам сделали. Если что-то не будет соответствовать проекту, комиссия администрации не примет у вас перепланировку — придется перестраивать. Это опять же важно, чтобы ваш дом выдержал дополнительную нагрузку и не сломался.
Если будете нанимать бригаду, укажите в договоре, что ваш подрядчик строит гардеробную из материалов по проекту заказчика. Лучше всего перечислить материалы и их количество: это потом докажет, что вы построили гардеробную в соответствии с проектом.
Согласование перепланировки и новые документы
С новым техническим паспортом и справкой о факте перепланировки обращайтесь в администрацию района. Вам назначат приемочную комиссию, которая проверит, всё ли в вашей перепланировке соответствует проекту, который вам согласовывали. Если всё в порядке, вам выдадут акт о перепланировке и решение администрации о том, что перепланировка выполнена законно и согласно проекту.
Обжалование отказа
Администрация может отказать вам в согласовании перепланировки. Вы вправе обжаловать такой отказ в суде. Для этого нужно подать в суд исковое заявление.
Заявление будет называться «О признании незаконным решения об отказе в согласовании переустройства или перепланировки помещения в многоквартирном доме». Его подают в районный суд по вашему месту жительства или по адресу администрации, которая вам отказала. На обращение в суд будет три месяца с того дня, когда вам стало известно об отказе в согласовании перепланировки.
В заявлении укажите наименование и дату принятия оспариваемого решения. Напишите, что отказ в согласовании переустройства нарушает ваши жилищные права.
К заявлению нужно приложить:
Можете приложить и другие документы, подтверждающие вашу позицию.
Когда суд вынесет решение, оно должно вступить в законную силу. После вступления в законную силу вынесенного в вашу пользу решения суда вы сможете обратиться в регистрирующий орган, чтобы ввести в эксплуатацию квартиру в перепланированном виде.
Ввод в эксплуатацию и кадастр недвижимости
Дальше надо заново ввести квартиру в эксплуатацию. Для этого подготовьте копии:
Приносите копии в администрацию района, оригиналы возьмите с собой: копии заберут, но сначала сверят с оригиналом. В итоге через 30 дней вам выдадут разрешение на ввод в эксплуатацию.
Теперь перепланировка узаконена, а информация о ней записана в государственный реестр. Поздравляем!
Состав и требования к проекту перепланировки и переустройства квартиры
Каждая квартира состоит на учете фонда жилой недвижимости города или поселения. При строительстве подрядчик или частное лицо руководствуется соответствующими нормами и требованиями, утвержденными в проектной документации.
Это требуется для соблюдения норм безопасности, защиты зданий от техногенных катастроф, пожаров и других опасных и пагубных явлений. Вся документация первоначальных планов регистрируется в БТИ, где и содержится в базе данных.
Если кто-то решается изменить в своем жилье конструктивные элементы, он обязан согласовать свои действия с государственными организациями, чтобы не разрушить здание, не поставить под угрозу своим ремонтом и перепланировкой жизнь и здоровье своих родных, себя, соседей.
Однако не всегда требуется согласование и выработка проекта на ремонтные работы, поэтому необходимо перед любыми изменениями в квартире внимательно изучить имеющуюся информацию, особенно в технической и юридической части вопроса.
Что это такое?
Под проектом переустройства и (или) перепланировки жилого помещения принято понимать документацию, в которой отражается в деталях переоборудование или переустройство помещения на основании ТЗ заказчика от имени проектной организации. Он необходим согласно Постановлению ПМ №840 от 26.12.12 г. при проведении соответствующих работ.
Как выглядит пример проекта для перепланировки квартиры и лист согласования СРО в классическом варианте? В классическом варианте проектного плана содержится:
Проект может разрабатываться самостоятельно при наличии соответствующего опыта и компетенции, но обычно выдается проектными организациями, обладающими необходимым допуском. После личного обращения в такую организацию необходимо представить:
После выдачи бумага действительна и позволяет проводить на законных основаниях запланированные изменения всего год, разрабатывается и выдается, как правило, в течение недели или до 10 рабочих дней. Услуга является платной и ее стоимость определяется ценами той компании, которая занимается разработкой.
Когда нужно заказывать?
На страницах Постановления №508 правительства г. Москва в приложении № 1, п.п. 2 и 3 перечислены те мероприятия, которые требуют обязательного составления проектного документа. В нем указано когда необходимости разработки плана проекта не избежать:
В зависимости от типа постройки и местности расположения объекта недвижимости могут быть дополнительные требования и условия, согласно которым местные власти откажутся проводить работы по реорганизации жилья.
Как сделать самостоятельно?
При наличии достаточных знаний и навыков проект перепланировки можно разработать самостоятельно. Для этого необходимо точно и полно собрать такую информацию:
Любой проект в зависимости от проведенных изменений может быть:
Где заказать?
Кто делает проектную документацию? Разработкой и выдачей проектной документации, а также ее оформлением занимаются проектные компании и организации, которые получили лицензию на проектирование (СРО). В дальнейшем проект перепланировки подлежит согласованию в официальных инстанциях поселения или города.
Требования
Любая техническая документация должна правильно оформляться. При ее разработке за каждый вид изменений кто-то должен нести ответственность, поэтому важно проследить, чтобы организация проставила все нужные подписи и печати.
Когда нужен СРО, а когда нет?
Все условия, которые описывают необходимость допуска СРО, регулируются Письмом № 24099-РП/08 от 15.06.2010 г. и Приказом № 624 от 30.12.2009 г. Мин. регионального развития и ч. 1 ст. 48, ч. 17, ст. 51 ГРК РФ. Согласно ним не требуется допуск СРО с таким видам строительных работ при реконструкции жилья:
Должен ли председатель ТСЖ подписывать документацию?
Условия и перечень органов, которые проводят согласование перепланировки квартир, перечислены в ст. 26 ЖК РФ, где четко указано, что это должны быть органы местного самоуправления. Для процесса согласования заказчику потребуется предоставить следующий перечень документов:
Сколько стоит?
Стоимость перепланировки зависит от нескольких факторов:
Все это влияет на базовую стоимость проектной документации, поскольку может занимать много времени и требовать привлечения большого количества специалистов. Для простого изменения без каких-либо кардинальных перестроек с использованием гипсокартона или иных облегченных конструкций перегородок стоимость проекта начинается от 10-15 тыс. руб. более сложные варианты могут вытянуть более 150 тыс. руб.
Кроме этого следует провести согласование в БТИ, получить на руки новые выработанные документы на квартиру с техническим паспортом. Общая сумма за все бумаги БТИ составляет примерно 5 тыс. руб. Последующая выработка новых документов потребует оплаты еще 2 тыс. руб.
Оглавление с пояснениями
Титул
Является первой страницей документа, отражает его суть и предназначение. Должен содержать следующие данные:
Проектная компания должна выдавать документ со всеми необходимыми подписями и печатями, расположенными на соответствующих страницах и титульном листе в том числе.
Содержание
На этой странице расположен перечень всех изысканий, заключений, планов, схем и других бумаг, содержащихся в проекте перепланировки жилья. Нумеруется как 1 страница, проставляется номер документа или договора, согласно которому действует организация.
Лист с записью руководителя
Отметка о подтверждении соответствия разработанного документа требованиям стандартов, правил, норм и законов РФ, а также противопожарным, санитарно-гигиеническим и экологическим требованиям.
Пояснительная записка
Введение
Указывается документ, согласно которому инициировалась проектная разработка документации по перепланировке с характеристиками жилья. Приводится общий перечень описательного характера требуемых изменений в планировке квартиры.
Общие данные
Содержится точный адрес объекта реконструкции и список документации, Сводов Правил, Норм, СНиПов, ГОСТов и других законопроектов, на которые опирается проектная организация. Обязательно указывается номер документа и подписывается руководителем и инженером организации.
Архитектурно-строительные решения
Подается в виде технического задания с полным перечнем мероприятий, которые будут проводится в реконструируемом жилье. Указывается адрес недвижимости, ее расположение на этаже здания. Заверяется подписями руководителя, инженера.
Изменения описываются более детально с точным указанием типа и характера в архитектуре и конструкции квартиры, системы электрооборудования, канализации, водоснабжения, вентиляции, отопления. При наличии изменения расположения крупных бытовых приборов, вентиляционных и сантехнических узлов перечисляется новые места установки. Содержатся рекомендации относительно авторского надзора и скрытых работ.
Изменение систем жилья
Описывается изменение следующих систем жилья:
Требуется подпись ответственного лица.
Договор авторского надзора (акт-обязательство)
Заключается между заказчиком и проектной компанией на выполнение скрытых работ представителями организации. Согласно данной бумаге институт или бюро проектирования производит заверение актов по установке подиумов, шумоизоляции пола, металлоусилению проемов, гидроизоляции. Подписывается заказчиком и руководителем проектной организации, дополнительно заверяется мокрой печатью компании.
Противопожарные действия
Описывается перечень предпринимаемых сотрудниками проектной организации действий, направленных на обеспечение пожарной безопасности. Указываются нормативы и требования, согласно которым данные правила были разработаны.
Перечень условий к проведению общестроительных работ
Перечисляются условия, согласно которым нарушения норм строительства не будет, учитывая особенности всего здания и жилья в том числе. При этом соблюдаются правила безопасности в результате последующей эксплуатации квартиры, например использование тех материалов для перегородок и стяжек, которые создают повышенные нагрузки.
Рекомендации по шумозащите
Перечисляются рекомендации по повышению шумозащиты в процессе проведения соответствующих монтажных и строительных работ, учитывая Закон «О тишине» и особенности отведенного местным управлением времени для ремонтных работ.
Копия действующего допуска
Обязательно прилагается допуск СРО с мокрой печатью и подписями руководительства проектной организации. Для любой компании, занимающейся разработкой проектов и технической документации для объектов недвижимости жилого фонда поселения или города, обязательно состоять в СРО – Саморегулируемой организации в сфере проектирования.
Планы и схемы
Схемы и планы для документации проекта перепланировки являются обязательной составляющей частью, поскольку подтверждают не только качественно возможность перепланировки, но и количественно законность и соответствие нормативам, ГОСТам и т.п.
Рисунок до
Рисуется согласно имеющегося в БТИ поэтажного плана, поэтому должен полностью с ним совпадать по инвентаризационным данным.
Может использоваться в некоторых случаях таблица экспликации квартиры с самим планом БТИ? например, при переведении в нежилой фонд.
Демонтажно-монтажная маркировка
С помощью цветной маркировки рисуется расположение до перепланировки зеленым цветом изменяемых объектов: сантехприборов, несущих перегородок, проемов и т.п., а красным – планируемое перемещение их.
Мероприятия после
Без использования обозначения цветами рисуется новая схема в виде плана расположения помещений, прилагается к бумаге новая экспликация, в которой отображается назначение и измененные пощади помещений квартиры.
Указывается установка крупных бытовых приборов только при условии наличия соответствующих отметок в изначальном плане БТИ. Когда получает заказчик акт о завершении реконструкции жилья, сотрудниками БТИ производятся контрольные обмеры, которые вносятся в новые документы от БТИ на квартиру.
Экспликация полов
Экспликация полов вносится в проект при условии вмешательства в конструкцию полового покрытия. Для каждого помещения в экспликации указан пирог полов – послойная их конструкция. В прилагаемом плане к экспликации указываются границы для разных типов полов. В жилом доме на перекрытия обязательно должна укладываться звукоизоляция, а гидроизоляция требуется для ванной и туалета.
Если производится обычная замена полового покрытия на сходный по типу материал, например вместо доски, ламината укладывается паркет, то реконструкция пола не считается вмешательством в конструкцию, а замена керамической плиткой или настил электроподогрева – считается.
Гидроизоляция
При изменении размеров помещения санузла требуется установка гидроизоляции под половое покрытие.
Данные изменения будут отражаться в актах скрытых работ, указывая при этом понижение пола в помещении или оборудование переливного порожка.
Канализации и водоснабжение
Перемещение схем трубных разводок, что вызвано изменением места расположения сантехнического оборудования, требует отражения в документации проекта. Данный раздел может оформляться отдельно от проекта или включаться в него, содержит чертежи с цветной маркировкой разводки канализационных труб и системы холодного/горячего водоснабжения.
Инженерное оборудование
Отображает схему размещения в квартире отопления, вентиляции и сантехники. Данный раздел в состав проекта включается не всегда, поскольку тесно связан с планом вентиляции и отопления, а также с планом канализации и водоснабжения. Требование его наличия в документации связано с необходимостью подтверждения отсутствия внесения в инженерные системы каких-либо изменений.
Аксонометрия
Данные чертежи используются для большей наглядности трехмерного отображения вентиляционных шахт, трубопроводов водоснабжения и канализации, поэтому производятся в цвете.
Усиление несущих конструкций
В проекте перепланировки присутствует при проведении работ по оборудованию в разгружающих или несущих стенах либо перекрытиях проемов. Также отражают работы по переносу или расширению уже имеющихся проемов этих конструкций. Содержит схему металлоконструкций, параметры проемов, наличие дополнительного усиления.
Указания по резке проема и установке металлических профилей
Описываются требования и указания по резке проема, правила безопасности при таких работах, требования к используемому инструменту и материалам. Ответственность за качество проведения данной операции возлагается на проектную организацию, которая должна выделить компетентного сотрудника для авторского надзора и составления акта на скрытые работы. Включаются все операции до оштукатуривания.
Включать ли монтаж ненесущих межкомнатных перегородок из ГКЛ или пеноблоков?
Указывается при наличии типовой схемы перегородок из пеногазобетона и схем устройства несущих каркасных перегородок.
Вентиляция и отопление
В состав проектной документации включается при выполнении в части вентиляции и отопления нестандартных решений. Содержит чертежи и аксонометрию.
Электроснабжение
Чаще всего требуется для квартир, которые находятся в новострое. Для других объектов недвижимости включается в проект при наличии существенных изменений расположения проводки, выключателей, точек расположения светильников, установка оборудования с мощностью более 1 Вт и т.п.
Фотомонтажи
Нужены при проведении фасадных работ для согласования с АПУ района. Согласно с проектным решением производится фотомонтаж до и после производства работ.
Теплотехнический расчет
Может также называться расчетом теплоотдачи ограждающих конструкций, проект перепланировки входит в случае проведения с наружными панелями здания строительно-ремонтных работ.
При увеличении дверного проема на лоджию или балкон, устранение подоконного блока или другие изменения способны снизить способность сохранении нормативного уровня температуры в помещении квартиры.
С помощью данного документа необходимо подтвердить отсутствие существенных изменений и гарантию сохранения нормативного температурного режима.
Акустические показатели
Установка новой вентиляционной системы должна соответствовать нормативам по уровню издаваемого шума, что отражается в соответствующем разделе проекта.
Выводы
При необходимости разработки проектного плана на перепланировку, следует позаботиться об удобочитаемости документа для чиновников. Чем проще, компактнее и легче расписана вся информация о предстоящих изменениях – тем выше вероятность быстрого положительного одобрения. Указывание дополнительной информации приводит к усложнению бумаг, созданию негативного восприятия.
Даже для каждого конкретного округа Москвы существует своя специфика согласования, что подтверждает необходимость изучения документации, норм и особенностей строительства для определенного населенного пункта или его части.
Тем более разные отделения Жилинспекции отличаются собственными внутренними порядками, что отражается в разном внимании сотрудников организации к определенным пунктам проектного плана. Это требует на этапе создания постоянного корректирования документа.
Я самостоятельно согласовала перепланировку в Петербурге
Вот сколько это стоило и как все было
Три года назад я решила, что моей квартире необходима узаконенная перепланировка.
Я живу в Санкт-Петербурге. В 2014 переехала от родителей в однокомнатную квартиру, которая досталась от бабушки. Сейчас это собственность отца. Ремонт в квартире делали один раз, сразу после строительства дома, поэтому он давно требовал обновления. Главной проблемой для меня стала планировка: из-за крайне неудачного расположения дверей в кухню, комнату и санузел в квартире не хватало естественного освещения и полезного пространства.
Я решила, что косметического ремонта для комфортной жизни недостаточно, и начала борьбу за право сделать перепланировку. Мне хотелось добавить в квартиру света и грамотно распорядиться небольшим пространством.
Перепланировка и ее реализация обошлись мне в 115 тысяч рублей. В статье расскажу про свой опыт согласования перепланировки именно в Санкт-Петербурге. В другом городе, районе или даже доме согласование может проходить по другим правилам и со своими сюрпризами.
я потратила на перепланировку
Квартира до перепланировки. Раньше между кухней и коридором была перегородка и бесполезный дверной проем. Перегородка закрывала доступ света в коридор, а дверной проем перекрывался при открытии дверей в туалет и ванную
Что было не так с квартирой
В старой планировке дверь из коридора в комнату была расположена неудачно: она создавала «мертвую зону», из-за чего пространство использовалось бестолково. В прихожей не хватало места для шкафа или системы хранения вещей, вешалка в углу мешала проходу в комнату. Когда мы открывали двери в ванную и туалет, вход в кухню полностью перекрывался, а через узкий коридор было не пройти.
Кроме того, из-за ненужной перегородки между кухней и коридором в квартире не хватало естественного освещения.
Но были у планировки и плюсы. Например, альков в комнате, который позволял расположить спальное место и зонировать пространство. Кухня в квартире тоже была довольно просторная, в ней удобно размещалась вся мебель и техника. Санузел был раздельным — это удобно, когда живешь не один.
Вход в комнату из прихожей. Пространство используется бестолково: в углу можно устроить большую систему для хранения вещей, но дверь не позволяет это сделать
Прежде чем приступить к ремонту в квартире, я хотела сделать ее небольшую площадь максимально функциональной — как минимум разобраться с дверью из коридора в комнату. Поэтому я решила обратиться к дизайнерам, чтобы те придумали, как улучшить планировку. Потом я планировала сначала согласовать перепланировку и реализовать ее, а уже потом покрасить стены, обновить полы и мебель.
Я не хотела сначала делать перепланировку, а потом согласовывать. На это было две причины:
Вариант вообще не согласовывать перепланировку я даже не рассматривала: незаконная перепланировка может стать проблемой в самый неподходящий момент. Например, если нужно срочно продать квартиру. Не все готовы покупать квартиру с неузаконенной перепланировкой, а если и готовы, то за меньшую сумму. Кроме того, потенциальный покупатель, скорее всего, не сможет обратиться в банк за кредитом: банки редко одобряют под залог квартиры с неузаконенной перепланировкой.
К тому же по незнанию можно внести в квартиру изменения, которые согласовать вообще невозможно. Например, делать дверь из кухни в комнату запрещено, если в квартире есть газовая плита. Если сделать такую перепланировку, администрация района через суд обяжет вернуть квартиру в первоначальное состояние за свой счет — в противном случае выставит квартиру на торги. О таких нюансах обычно знают только специалисты.
Концепция и подготовка
Я загорелась перепланировкой в марте 2016 года. Мне нужна была идея. Когда я смотрела на существующую планировку, я видела все, что меня не устраивало, но не могла придумать никакого рационального решения. Тогда я обратилась в дизайн-студию за профессиональной помощью.
Периодически дизайнеры этой студии проводят конкурс среди подписчиков своего канала на Ютубе и снимают видеосоветы. Для участия необходимо написать заявку, изложить в ней все проблемы квартиры, прислать ее фото и план. Дизайнеры выбирают наиболее интересную и показательную заявку, анализируют ее и дают советы по ремонту.
Видео было готово через три месяца после того, как я обратилась в студию. Это был не полноценный дизайн-проект, а просто разбор моего случая, наброски и идеи. Дизайнеры делают это бесплатно. Такой видеосовет и был тем, что мне нужно.
Дополнительно мне прислали концепт-борд с вариантами планировок и стилем интерьера. Я была в восторге и выбрала вариант, где нужно было зашить существующий дверной проем между коридором и комнатой и устроить новый — между комнатой и кухней.
После того как я определилась с будущей планировкой и стилем ремонта, попыталась найти в интернете дальнейший порядок действий для перепланировки. Я просмотрела множество статей и выяснила вот что:
Я мрачно смотрела на свою стену и пыталась визуально определить, несущая она или нет. Это было неочевидно, поскольку все стены в квартире были примерно одной толщины. Тогда я приняла волевое решение: попробую согласовать перепланировку по эскизу как проем в ненесущей стене.
Мне понадобилась доверенность
Как я уже сказала, собственник этой квартиры не я, а мой отец. Поэтому он должен был оформить на меня доверенность.
Чтобы не повторять эту ошибку, оформите доверенность на любой срок больше года или сделайте бессрочную.
Попытка согласовать эскиз перепланировки
В июле 2016 года я пошла в МФЦ с таким пакетом документов:
В МФЦ мои документы принимать отказались. Сослались на распоряжение жилищного комитета правительства Санкт-Петербурга от 13.04.2012 № 263-р и сказали, что вообще не могут принять такие документы.
Вот какие документы на самом деле необходимы для согласования перепланировки в Санкт-Петербурге:
Получается, что в Петербурге согласовать перепланировку по эскизу не получится в принципе, независимо от степени вмешательства в конструкцию квартиры и масштаба разрушений. Вся найденная мной информация устарела — без проекта перепланировки было не обойтись.
Проект перепланировки и вторая попытка согласования
Я стала искать в интернете исполнителя проекта перепланировки. Мой выбор пал на ГУП ГУИОН. Я думала, что в государственном предприятии стоимость проекта будет дешевле, что мне не откажут из-за небольшого объема работы и не будут навязывать ненужные услуги. Единственный минус — часы работы: как большинство государственных учреждений, ГУП ГУИОН работает с 9 до 18 с перерывом на обед, поэтому, чтобы прийти к ним в офис, мне пришлось отпрашиваться на работе.
Я пришла в ГУИОН с теми же документами, с которыми ходила в МФЦ. Кроме них для разработки проекта потребовались:
Все эти документы можно заказать в районном проектно-инвентаризационном бюро — ПИБ, они подшиваются в проект. Если дом является объектом культурного наследия, требуются дополнительные документы из Комитета по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры Санкт-Петербурга — КГИОП.
Проверить, является ли дом объектом культурного наследия, можно на сайте КГИОП
На мой робкий вопрос о том, несущая у меня стена или нет, в ГУП ГУИОН мне ответили однозначно: несущая. В панельных домах все стены толще 12 см считаются несущими.
я заплатила за проект перепланировки
Автор проекта сообщил, что у меня могут потребовать экспертную оценку проекта, и дал контакты специалистов, которые могут ее сделать. Еще мне сказали, что в администрации моего района согласовать перепланировку почти невозможно, и пожелали удачи.
В октябре 2016 года я снова пошла в МФЦ. На этот раз документы у меня приняли, и я стала ждать.
Через 45 дней — то время, за которое комиссия обязана принять решение по перепланировке — я стала звонить в межведомственную комиссию (МВК). Когда удавалось дозвониться, мне сообщали, что решение еще не принято. Я звонила опять. Так продолжалось два месяца.
В итоге мне сообщили, что в согласовании отказано, и предложили приехать и забрать документы. В отрицательном заключении была невнятная формулировка: «Не подтверждается требуемое обеспечение прочности, надежность и устойчивость конструктивных элементов». В МВК мне пояснили, что так они пишут о необходимости предоставить экспертную оценку проекта.
Экспертная оценка и решение о согласовании
В феврале 2017 года я принесла проект на экспертизу и уже через неделю получила на руки положительную оценку.
Я снова пошла в МФЦ, уже с экспертной оценкой. Документы приняли, и начались чудеса.
Спустя 45 дней решения все еще не было. Я постоянно звонила в МВК, но мне не отвечали ничего определенного. Тогда я звонила снова, в какой-то момент меня даже начали узнавать по голосу. Когда я окончательно утомила МВК своей назойливостью, мне посоветовали записаться на прием к замглавы района по вопросам благоустройства и районного хозяйства и все узнать напрямую.
В сентябре 2017 года меня приняла небольшая комиссия, которую возглавлял замглавы района. В течение получаса мне настоятельно не рекомендовали делать перепланировку и проем в несущей стене, говорили, что это опасно для окружающих, сулили аварию и катастрофу. Мне прямым текстом сказали, что позиция района — не согласовывать проемы в несущих стенах, и что я могу пойти в суд за справедливостью, но лучше не надо, ведь авария и катастрофа непременно случатся. Затем мне пожелали всего доброго и выпроводили.
В октябре 2017 года, крайне раздосадованная всем произошедшим, но еще не готовая идти в суд, я написала электронное обращение в администрацию президента. Перечислила все имена, пароли и явки и рассказала все, что наболело. Через два дня мне пришло заказное письмо из администрации района с уведомлением о согласовании перепланировки.
В этот момент я готова была поверить во всесилие президента, но все оказалось немного проще. Пока я боролась с администрацией района, изменили внутренние ведомственные регламенты. Мой проект отправили в ГБУ «Центр экспертно-технического сопровождения» Службы государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга, а там написали положительную оценку.
После этого администрации не оставалось ничего иного, как согласовать проект. По крайней мере, так мне объяснили произошедшее.
Решение о согласовании перепланировки — первый успех, но впереди было еще много работы. Вот что мне предстояло сделать дальше:
Ремонтные работы
В декабре 2017 года я пригласила строительную бригаду, чтобы они организовали новый проем между кухней и комнатой. Старый проем зашили позже, это не входило в задачу бригады.
Помимо самих демонтажных работ, чтобы узаконить перепланировку, мне требовались такие документы:
Все работы обошлись мне в 35 000 Р и заняли один день. После строительных работ у меня был новый дверной проем, документы и огромная куча строительного мусора.
Все эти документы, в том числе на вывоз строительного мусора, мне понадобились для приемки работ по перепланировке в МВК.
Новый обмерный план
В июне 2019 года ремонт в квартире был в самом разгаре. После устройства нового дверного проема мы самостоятельно зашили старый вход в комнату, пригласили электрика, чтобы сделать новую проводку, и бригаду, чтобы положить новый пол. Стены и потолок шпаклевали и красили сами. Для согласования перепланировки неважно, закончен косметический ремонт или нет, поэтому я не стала дожидаться его окончания и решила выполнить приемку работ.
Чтобы МВК приняла работы по перепланировке, необходимо вызвать инженера из районного ПИБ для переобмера. Я отправилась в ПИБ. С собой взяла документы:
Приемка работ в МВК
Подать документы для приемки работ в МВК можно только лично — МФЦ такую услугу не предоставляет. Вообще каждый мой визит в МВК был тщательно спланированной операцией, поскольку граждан они принимают в общей сложности 4 часа в неделю в рабочее время, а территориальное расположение МВК оставляет желать лучшего. Моя комиссия находилась далеко и от дома, и от работы, и от ближайшей станции метро.
В июне 2019 года я пришла в МВК со всеми документами. Вот что было нужно:
Документы бегло проверили, приняли и сказали ждать звонка. Часто комиссия считает нужным выехать на объект и взглянуть на проделанные работы в реальности. В моем случае выезд не потребовался: фронт работ был слишком скромный. Спустя 2 недели я вернулась в МВК за актом о приемке работ по перепланировке.
Новый технический план
После получения акта я вернулась в ПИБ, чтобы заказать новый технический план. Он нужен, чтобы внести изменения в ЕГРН.
Для подготовки нового технического плана нужны были следующие документы:
я заплатила за новый технический план
Внесение изменений в ЕГРН
Наконец в июле 2019 года можно было снова отправляться в МФЦ. С собой нужно было взять:
Уплачивать пошлину не нужно. Внести изменения обязаны в течение семи рабочих дней. После этого нужно вернуться в МФЦ и забрать готовую, уже обновленную выписку из ЕГРН. Получить услугу можно и напрямую через Росреестр в электронном виде, тогда срок составит пять рабочих дней.
В новой выписке из ЕГРН появился обновленный план квартиры — вот ради чего было потрачено столько сил и времени.